17日，廣州公布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》，將出臺(tái)16條措施全力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展（下稱“租賃16條”）。“租賃16條”亮點(diǎn)頗多，對(duì)市民而言，租房者子女可就近讀書，進(jìn)一步落實(shí)租購?fù)瑱?quán)，由此產(chǎn)生的學(xué)位房租金變化值得關(guān)注。對(duì)于市場(chǎng)來說，“3·30新政”后公寓房市場(chǎng)是否會(huì)迎來機(jī)遇、未來房價(jià)走向如何、現(xiàn)代租賃市場(chǎng)如何建立值得探討。就城市發(fā)展而言，租賃市場(chǎng)更加規(guī)范，結(jié)合以往的落戶、公租房等政策，廣州對(duì)人才的吸引力將進(jìn)一步提升。

與此同時(shí)，“租賃16條”具體落地也將派生出一些新的問題和困難，后續(xù)仍會(huì)有諸多調(diào)整，但業(yè)界看好“租賃16條”的未來發(fā)展，認(rèn)為其從另一個(gè)角度滿足了市民“居者有其屋”的需求。

“新政策將改變?nèi)藗儗?duì)購房需求的方向”

此次“租賃16條”最受關(guān)注的是租房人子女可就近入學(xué)的規(guī)定。提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。

去年以來，盡管廣州已出臺(tái)了“辦理《廣東省居住證》滿一年的來穗人員，可向所在區(qū)為子女申請(qǐng)積分入學(xué)”的政策，但如今出臺(tái)的新政，則更明確強(qiáng)調(diào)了租購?fù)瑱?quán)。

至于政策所強(qiáng)調(diào)的“符合條件”這個(gè)前提有哪些呢？

《方案》明確規(guī)定需要滿足以下條件：具有本市戶籍的適齡兒童少年、綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生；符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。

不過，具體執(zhí)行細(xì)則仍需廣州市及各區(qū)教育局等政府相關(guān)部門給出詳細(xì)的解讀。

在廣州鏈家研究院院長周峰看來，廣州的名校入學(xué)指標(biāo)“僧多粥少”，越秀等老區(qū)的教育資源本就緊張，所以一開始就全市統(tǒng)一來實(shí)行“租購?fù)瑱?quán)”的可能性不大。最有可能的做法是各區(qū)分開執(zhí)行。目前，今年的入學(xué)指標(biāo)已經(jīng)完成，所以真的實(shí)施也要到明年，不管如何，租購?fù)瑱?quán)給予了租戶子女就讀名校的機(jī)會(huì)。

“新政策將改變?nèi)藗儗?duì)購房需求的方向，”廣東中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示，不用買房，只要租房就可就近上學(xué)，長期來看有著學(xué)位房剛需的購買者將會(huì)減少。但是租賃市場(chǎng)的回報(bào)率較低，投資客對(duì)于學(xué)位房租賃市場(chǎng)的熱情有限，所以學(xué)位房的租金總的趨勢(shì)會(huì)上漲，但需要一個(gè)長期的過程。而廣州世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉表示，學(xué)位房最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關(guān)政策只是治標(biāo)，治本還是需要政府加大教育資源的投入，提供更多的優(yōu)質(zhì)教育。

商業(yè)公寓的春天來了？

銷售市場(chǎng)未必好轉(zhuǎn)，租賃市場(chǎng)迎來一撥新“包租婆”。

“租賃16條”另一大亮點(diǎn)是允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房，且調(diào)整后用水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

今年廣州出臺(tái)的“3·30新政”要求：全面禁止“商改住”、最小分割單元不小于300平方米；一手商服類項(xiàng)目銷售對(duì)象只能是法人單位，個(gè)人禁止購買，再次轉(zhuǎn)讓也只能賣給法人單位；新政實(shí)施前購買的商服類項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓給個(gè)人，但個(gè)人再次轉(zhuǎn)讓需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年。

如今的新政顯然帶有為“3·30新政”“補(bǔ)漏”的成分，雖然同樣要求改建后的租賃住房不得銷售，但業(yè)界的理解是：最起碼，因“3·30新政”影響而處于銷售冰凍期的在售“商改住”項(xiàng)目，可以通過改造成租賃住房的方式而“拯救”項(xiàng)目，開發(fā)商可從賣樓者“變身”成物業(yè)長期持有的“包租婆”了。

不過，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《方案》中的表述與此前中央、省文件精神一致，即只是針對(duì)企業(yè)，針對(duì)經(jīng)營行為，商業(yè)水、電、氣價(jià)格改為民用；不涉及個(gè)人手上的商辦物業(yè)（包括公寓），不涉及買賣轉(zhuǎn)讓，不涉及土地性質(zhì)與年限的改變。所以對(duì)商辦公寓項(xiàng)目的銷售利好不多。

對(duì)此，黃韜表示認(rèn)同。這給了商業(yè)用房一條出路，但改建后的租賃住房，不得銷售，土地性質(zhì)與年限并沒有改變，所以對(duì)于商辦公寓項(xiàng)目的銷售影響并不大。

房地產(chǎn)分析人士劉曉博認(rèn)為，允許改造成租賃住房的是“商業(yè)用房等”，這個(gè)“等”，有進(jìn)一步想象的空間。此前大城市一直在整頓“工改居”，也就是控制工業(yè)用房改造為租賃住房，將來會(huì)不會(huì)有政策調(diào)整呢？可以拭目以待。

同時(shí)，“調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行”，這是很大的利好，居住成本會(huì)降低。

“由于‘商業(yè)用房’售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住宅，所以租金回報(bào)率會(huì)比較高。在這個(gè)政策刺激下，‘商業(yè)用房’的地板價(jià)狀態(tài)相信會(huì)得到很大的改變。而‘二房東’這個(gè)職業(yè)，也會(huì)隨著發(fā)展壯大。”劉曉博認(rèn)為。

不過，周峰表示，改為住房后的“商改住”項(xiàng)目也較難吸引白領(lǐng)等人群大批居住。“明顯的問題是，新增公寓產(chǎn)品多分布在郊區(qū)外圍，交通、商業(yè)配套都沒有同步更新。”

相比之下，隨著這幾年獵德等“城中村”改造項(xiàng)目的落實(shí)，“城中村”一改往日臟亂差的形象，中心區(qū)域的“城中村”成為很多都市白領(lǐng)的首選居住地。此次新政發(fā)展“城中村”現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)將進(jìn)一步規(guī)范“城中村”的租賃業(yè)務(wù)。

黃韜認(rèn)為，成立廣州住房租賃發(fā)展投資有限公司，由政府來牽頭發(fā)展現(xiàn)代租賃業(yè)務(wù)是一個(gè)好的嘗試。因?yàn)槠髽I(yè)進(jìn)入租賃市場(chǎng)肯定需要盈利，而目前的租金回報(bào)率大概只有2%，政府發(fā)展租賃住房也是為了改變“住者有其房”的傳統(tǒng)觀念，要保證租金穩(wěn)定。此外，租賃行業(yè)屬于重資產(chǎn)運(yùn)營模式，中小企業(yè)業(yè)務(wù)承擔(dān)能力有限，需要政府的引導(dǎo)。

多渠道解決“住房難”增強(qiáng)廣州人才吸引力

公積金租房提取額度增加、出租住房稅收有優(yōu)惠、租金不能隨便上漲……此次“租賃16條”無論是對(duì)私人業(yè)主還是對(duì)租戶而言都有很大的“減負(fù)”優(yōu)惠。此外，“租賃16條”還首次提出實(shí)現(xiàn)租者幸福居住，在很多微觀層面也考慮到租戶的利益，如必需加強(qiáng)租賃房屋家具家裝環(huán)保安全、燃?xì)庀腊踩O(jiān)督。

周峰說，“租賃16條”大方向是業(yè)界看好的，特別是對(duì)于廣州這樣的中心城市來說，發(fā)展租賃市場(chǎng)，構(gòu)建“購租并舉”住房長效機(jī)制特別重要，有助于在廣州就業(yè)的市民安全感，會(huì)提升廣州對(duì)于人才的吸引。

此次，“租賃16條”增加了公積金租房提取額度。隨后，廣州住房公積金管理中心進(jìn)一步加大住房公積金對(duì)職工改善居住條件支持力度，發(fā)布《關(guān)于加大住房公積金對(duì)職工改善居住條件支持力度的通知（征求意見稿）》，明確廣州既有住宅所有權(quán)人出資為該住宅增設(shè)電梯的，可以申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金。

“租賃16條”降低了租房成本，在保障性住房方面，本月廣州發(fā)布的《來穗務(wù)工人員申請(qǐng)承租市本級(jí)公共租賃住房實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）》，刪除了對(duì)來穗務(wù)工人員家庭申請(qǐng)公租房收入和資產(chǎn)方面的限制，并將創(chuàng)業(yè)就業(yè)人員和在廣州地區(qū)繳納廣東省社保人員納入保障范圍。此外，世界技能大賽及國家、省、市級(jí)技能競(jìng)賽的獲獎(jiǎng)人員也納入了優(yōu)先配租積分范圍。

而在18日，廣州推出新就業(yè)無房職工公共租賃住房共5860套，面向個(gè)人、家庭租賃，這對(duì)于剛就業(yè)的大學(xué)生來說是一大利好。

此外，本月起廣州就開始進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)人才入戶等7類人“無房也可入戶”政策，特別要求承辦單位不得附加條件或拒絕辦理。

廣州正多渠道解決市民的“住房難”的問題，將吸引更多人來廣州安居樂業(yè)。