蘊藏風險 | 三四線城市房價快速上漲，警惕新一輪庫存增多！
當下房地產調控政策持續發力，全國樓市整體趨穩。然而，三四線城市樓市卻火爆異常，多個城市房價上漲預期明顯，高地價屢見不鮮。業界人士認為，當前要避免三四線城市房價炒作現象，三四線樓市去庫存還要避免“翻燒餅”現象，這需要政府調控措施的精準和靈活，要根據市場的苗頭相機而動，在土地供應上要嚴格避免短期行為。
全國庫存創30多月新低，三四線樓市升溫明顯
國家統計局近日發布的數據顯示，2017年7月末，中國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米，同比下降11%，比6月末擴大1.4個百分點。
中原地產首席分析師張大偉表示，對比歷年的庫存數據后發現，這一數據創下2015年以來的近31個月新低。他認為，這主要歸功于三四線城市成為最近4個月的去庫存主力。
從當日統計局公布的數據來看，1-7月份，商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長14.0%，增速比1-6月份回落2.1個百分點。不過，盡管1-7月份商品房銷售面積和銷售額同比漲幅均較上半年回落，但三四線城市集中的中部和西部地區銷售額增長迅速。中部地區前7個月銷售額同比增長28%，西部地區增長36.5%，遠高于全國商品房銷售額18.9%的增速。
易居研究院研究員王夢雯指出，7月底中國住宅去化周期回落到12.3個月，接近2012年水平，去庫存成效顯著。從歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，隨后，各地紛紛出臺去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等措施，大大促進了二三四線城市去庫存，至今取得重大成果。
從統計局數據看，三四線城市接近全面上漲，6月份新建商品房住宅漲幅超過或達到1%的有20個城市，二手房漲幅超過或達到1%的有14個城市，基本全部為三四線城市。
據鏈家研究院披露，大批三四線城市房價已經突破1萬元/平方米，其多聚集在“環京”、“環滬”城市圈中?！耙欢€城市樓市去杠桿，三四線城市樓市火熱的背后，除了一二線城市外溢的購房需求外，源于棚改貨幣化帶來的加杠桿購房行為則是主要原因。”一位業內人士分析說。
克而瑞研究中心數據顯示，從成交結構看，一二線城市樓市成交占比明顯減少，三四線城市銷量比重大增。易居企業集團CEO丁祖昱在克而瑞研究中心“第21屆地產金融形勢發布會”上說：“今年上半年，三四線城市是成交主力。一二線城市銷售比重下降10個百分點，但三四線城市樓市銷售在全國總成交量中比重上升13個百分點，高達75%?！?/P>
三四線城市土地市場“上火”，20多個城市賣地收入超百億
在庫存大量消化之后，不少房企開始補庫存，買地熱情高漲。統計局公布的數據顯示，1-7月份，中國房地產開發企業土地購置面積12410萬平方米，同比增長11.1%，增速比1-6月份擴大2.3個百分點；土地成交額5428億元人民幣，增長41.1%，增速擴大2.5個百分點。
王夢雯指出，預計今年三季度隨著去庫存效果進一步鞏固，土地購置面積同比增速將保持正增長。從地價占房價的比重趨勢看，近幾年整體呈現振蕩上行的態勢。2016年地價占房價比重創歷史新高。今年7月底，地價房價比絕對值重回2016年四季度高位，主要由于房企土地購置均價漲幅高于商品房成交均價漲幅。
從全國市場看，隨著樓市調控，一二線核心城市的土地熱正轉移到三四線城市，三四線城市的土地市場尤為火爆。
克而瑞研究中心數據顯示，從全國市場看，隨著樓市調控持續，一二線熱點城市的土地熱正轉移到三四線城市。上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價率超過40%，相比往年有明顯上升。
隨著三四線城市高價地、高溢價項目入市，開發成本加大，拿地房企會通過后續的經營逐步抬價，引發漲價預期。
“三四線房價快速上漲蘊藏的風險更大?！碧K寧金融研究院宏觀經濟研究中心高級研究員黃志龍表示，“三四線城市居民購買力對房價的上漲更為敏感，多數三四線城市的人口流入、產業結構、居民收入水平等影響房價關鍵因素劣勢明顯。”
業內專家表示，三四線城市房價快速上漲易引發投機性需求套利?！叭木€樓市火爆最大的激勵因素是熱點樓市輻射和溢出效應，已不單是普通購房者支撐的消費市場，很大程度上演變為一場投資者參與其中的炒房潮。投機需求的進入，讓購買力本就不足的農民工等剛需望而卻步，購房的有效需求進一步減少。”易居房地產研究中心首席分析師嚴躍進認為，“一旦投機需求退潮，很多售出去的房子無人居住，一些三四線城市就有變成‘空城’的風險?！?/P>
業內人士認為，三四線土地市場火爆，刺激開發商繼續拿地，也加大了地方政府高價供地沖動。
“相對于一二線城市，三四線城市土地財政依賴度更高。出于地方收入的考慮，雖然很多地方仍處于去庫存的狀態中，但房價走高促進了土地市場的活躍。一些地方因此也加大了土地供應，容易造成庫存量反彈。”黃志龍說。
三四線土地價格過高還將帶來開發企業收益偏低的風險。“一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉的方式對沖前期的融資風險。但因為未來市場充滿不確定性，一旦市場風向轉變，公司資金鏈會受到極大挑戰?！备Ｖ荽髮W房地產研究中心主任王阿忠說，“如果拿地前沒有對市場的準確判斷，高地價將為房企的發展埋下巨大隱患?！?/P>
去庫存不能寅吃卯糧，須避免“翻燒餅”現象
“三四線城市的房子消化速度明顯加快，很大程度上是將原本緩慢釋放的改善性需求一股腦全釋放出來了。三四線城市的人均住房面積已經足夠高，相比一二線城市，房子投資的價值較低。而在多是中小城市人口凈流出的大前提下，改善性需求集中入市顯然是不可能持續多久的?！眹儡S進分析稱，“加上現在又迅速出讓了一大批土地，土地價格更加高企，未來會有一大批成本更高的房子待售?！?/P>
一些專家建議，目前對三四線城市的房地產調控需更精準地分類調控、因地施策，對一些強三四線城市進行適度控制，防止價格過度上漲，嚴厲遏制投機炒作，對多數庫存高企的三四線城市仍需強化扶持，比如加大縣級政府的財政支持，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。
南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠認為，對于三四線城市，房地產市場主管部門要在市場景氣時審慎調控，從而規避風險：一是房價上漲時，進行引導，防止過熱；二是供地上不能因為市場好，就大量供應，而應該長遠考慮市場承受力。
三四線城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序?！暗胤秸环矫鎽獓栏駡绦袃刹课耐恋毓┙o與庫存去化周期掛鉤機制。”嚴躍進說，同時對三四線土地市場也應建立開發商購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。此外，結合本地土地出讓情況，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期。
多名專家同時建議，三四線樓市去庫存要避免“翻燒餅”現象，即“價低賣不動、害怕庫存嚴重；價高賣得好，又怕庫存增了”怪圈，需要政府調控措施的精準和靈活，要根據市場的苗頭相機而動。在土地供應上要嚴格避免短期行為：在我任期內，有土地能變現抓緊變現，忽視了供地節奏和長遠發展。
“三四線城市要扎扎實實去庫存，根據各地的產業優勢，在新型城鎮化進程中逐步化解房地產高庫存，科學布局產業與樓市的關系，不斷增加居民收入，支持居民自住和進城人員購房等剛性需求?！秉S志龍說。