近年來，國內城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，房地產市場開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為未來城市發展的新增長極和房企業務布局的新風口。

　　政策加持帶來新風口

　　伴隨城鎮化進程的不斷推進，近年來房地產的銷售規模也在不斷增長。與此同時，部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺，三舊改造、城市更新成為新的風口。

　　根據住建部統計數據，全國共有老舊小區約17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億，集中分布于上海、北京、廣州、深圳為首的一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市，城市發展邁入存量時代，產業發展面臨新訴求，城市建設和房地產發展需要尋找新的空間。

　　7月24日，中央層面召開房地產工作座談會，針對北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市總結房地產長效機制試點方案實施情況，分析當前房地產市場形勢，部署下一階段房地產重點工作。其中提出，要做好住房保障工作，因地制宜推進城鎮老舊小區和棚戶區改造，著力解決城市新市民和年輕人住房問題。

　　業內分析認為，一方面，當前城鎮老舊小區改造的體量在明顯加大，未來將成為加快城鎮化建設的重要助推器；另一方面，今年是棚改的收官之年，部分城市棚改仍有一定體量，短期或對當地市場仍有一定支持。

　　事實上，近兩年針對三舊改造、城市更新的政策部署一直在陸續推出。2019年7月，中央政治局會議提出“實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程，加快推進信息網絡等新型基礎設施建設”。12月，中央經濟工作會議提出“要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”。

　　進入2020年，財政部、住建部等各部委均從各個方面強調推進老舊小區改造，包括：將城鎮老舊小區改造納入了專項債券的支持范圍；鼓勵房地產開發企業參與老舊小區改造等。

　　業內分析認為，未來城市更新領域相應支持和保障政策也將不斷出臺并完善，支持民生保障工作順利開展，并進一步拉動地產領域的有效投資和消費。基于此，城市更新、三舊改造也將成為房地產行業發展的主方向之一。

　　百強房企紛紛涉足城市更新

　　在地方層面，城鎮化率較高的廣州、深圳華南區域在城市更新方面已經走在全國前列。房地產企業也已經紛紛參與，進行謀劃鋪排。以華南區域市場為例，碧桂園、中國恒大、佳兆業、萬科地產、華潤置地、旭輝控股、中國奧園、龍光地產、綠景中國等等房企已經率先投子布局。

　　億翰智庫一位分析人士認為，我國商品房市場化改革的20余年里，房地產行業發生了翻天覆地的變化，全國商品房銷售金額達16萬億，龍頭房企銷售金額超7000億元，而且龍頭房企未來3年內實現萬億規模也屬確定性事件，TOP30房企未來的行業集中度將達到50%。

　　“房地產行業正從增量市場逐步過渡到存量市場。這意味著，新房增長的空間不斷縮小，而且會逐步過渡至下行狀態，并在一定階段后逐步維持在一定水平。”該人士分析指出，“存量時代來臨，房企蜂擁進入城市更新領域將成為新常態。”

　　根據克而瑞地產研究中心針對房地產百強企業的調查研究，百強房企當中已經有47家涉足城市更新領域。隨著房地產增量市場天花板的見頂，借道城市更新業務尋找新的業績增長點，已成為大部分房地產企業的共識。

　　“根據企業年報和公開信息，梳理房企參與城市更新的情況，可以看出在百強上市房企中，近半數企業涉足了城市更新領域。”克而瑞地產研究中心研究員沈曉玲分析表示，若聚焦到前50家上市房企，這一比例更是達到了61%。

　　在沈曉玲看來，房企紛紛加入城市更新的新賽道，有多方面原因。首先，一二線城市土地供應趨緊，通過對舊區的整治改造和再開發，可以有效補充一二線城市土儲；其次，對比競爭激烈的招拍掛拿地方式，參與城市更新能以更低的地價獲取土地，這意味著企業能實現更高的利潤率；最后，城市更新改造的對象往往是城中村和城區的老小區，這些項目一般布局在較為中心的核心地帶，若再改造后入市，有較好的市場預期。

　　億翰方面也認為，存量房屋改造正在成為房企主戰場。“不同階段建設完成的存量房屋均面臨一定的更新改造需求，或需外觀翻新，或基本配套待更新升級，或整體急需拆除重建，這都為企業在房地產行業的可持續發展提供新的路徑和方向。”

　　“周期長、耗資大”成為新挑戰

　　雖然接近半數百強房企已經布局城市更新業務，但基于入局時間、資金投入和運營經驗等因素的影響，涉及的規模也有較大差距。根據企業披露的公開信息，可以發現房企參與城市更新的規模跨度巨大。規模大的涉及100多個項目，總建筑面積逾7000萬方，規模小的僅參與了1個項目，不到10萬方。

　　針對存量時代的城市更新領域，億翰方面認為，項目運營將成為房地產企業新的挑戰。尤其是在融資趨緊，銷售增長放緩的行業大環境下，大力度參與城市更新項目并非明智之選。“如果說招拍掛拿地是短期打法，那么城市更新就屬于中長期經營，為企業更長遠的發展謀劃，相比于招拍掛的快周轉模式，城市更新普遍周期長，資金占用量大。”

　　對參與企業而言，資金將成為最大挑戰。上述億翰智庫分析人士指出，“如果沒有足夠資金，企業可能難以熬過城市更新項目的漫長周期。一般情況下，除了一些舊廠房產權清晰，周期相對較短外，舊村改造、舊城改造的周期普遍較長，十年周期也非鮮見。”

　　此外，城市更新與招拍掛拿地建設銷售模式有明顯差異。以舊村改造為例，項目周期需要經過與村集體或政府平臺公司簽約，爭取村民同意完成拆遷、補償，拆遷完成后進入土地整備，然后取得土地證，最后再進入正常的開發銷售階段。

　　“而其中最大的難點或在于拆遷、補償階段，與村民的談判成為考驗企業的最大難點之一。”該人士指出，各個城市針對城市更新政策存在一定差異，普遍需要爭取100%或90%以上主體同意才可進行項目的拆遷工作。一些舊村項目還存在產權不清問題，這些因素都將加大企業城市更新項目操作的風險。

　　“不僅如此，當前各城市針對城市更新政策正在不斷更新，部分城市對于企業的要求不斷提高，例如必須具有整村改造的經驗等，這也在一定程度上提高了企業的進入門檻。”該人士指出。

　　克而瑞方面針對北京、上海等一線城市的城市更新項目調研發現，由于政策利好、市場較為開放，近30家上市房企在這些城市布局城市更新項目。不過，在企業參與度上，地方性國企占絕對優勢。一方面這些企業普遍承接著良好的政府資源，在項目獲取和土地獲取上有較強的議價能力，往往是政府直接授權的對象；另一方面，地方性國企在融資成本和渠道上表現更為突出，能夠抵抗住資金壓力。

　　億翰方面指出，城市更新成為存量時代謀劃新篇章的新方向，也是抵御行業見頂風險的利器，但未必所有企業都能有所建樹。尤其對于一些中小規模企業，不宜將過多精力投入城市更新領域。“當務之急應將資源投入到可更快實現變現的項目上，追求一定規模目標，聚集資源，降低融資難度，為長期可持續發展蓄力。”

來源：經濟參考報