香港擁有一個高度發(fā)達的房地產市場，為市民提供了比較高質量的私人住房，也吸引全球投資者到港置業(yè);另外，特區(qū)政府也通過建設大量公屋、居屋，為中低收入市民提供廉價住房。

　　可以說，市場和政府在提供居民住宅上合理分工，為香港經濟的長期繁榮和社會穩(wěn)定奠定了堅實基礎。但是，過去幾年房價上漲過快，中產階層生存空間受到嚴重擠壓;高房價也推高了實體經濟運營成本，損害香港經濟競爭力。這些問題和內地一線城市的狀況非常類似。

　　本文分析香港房地產的幾個主要特征：住宅供給和房屋租賃市場，希望這些經驗可以為內地進一步發(fā)展完善房地產市場、構建樓市長效機制有所借鑒。

　　供給是房地產市場主要矛盾香港的房價屬于世界房價中最昂貴之一，房價收入比高達 18，而國際上一般認為這個比率在 6 以內比較合理。

　　從經濟學看，房價由供給和需求共同決定。供給彈性越低，需求上升會造成更多價格上漲。香港特區(qū)政府的《長遠房屋策略》根據(jù)人口變化和房屋老化等測算住房供應需求，預計在 2017、2018 年到 2026、2027 年十年間，住房需求將達到 46 萬個單位，政府供應目標為 28 萬個公營房屋單位(包括 20 萬個公屋單位，8 萬個資助出售單位)，以及 18 萬個私營房屋單位。

　　目前為止，根據(jù)已有土地，香港特區(qū)政府規(guī)劃了未來 10 年的 23.6 萬個公營房屋單位和未來 3-4 年的 9.4萬個私營單位，離目標尚有較大距離。雖然香港整體土地資源較為豐富，有許多農地和郊野公園可以發(fā)展住宅項目，政府也可以填海造地，但是這些措施都受到政治團體、環(huán)保組織和法律等約束，難以順利推行。舊屋收購重建，也因為需要 80% 以上住戶同意而進展緩慢。住宅供應不足，缺少彈性，使得房價很容易因為需求上升而快速上漲。

　　許多國家都努力根據(jù)需求變化來匹配供給土地，通過各種辦法合理提供居民住房，平抑房價。德國政府在提供居民住宅方面，是個比較成功的例子。在德國，如果法律沒有明文禁止，個人或者公司就有權利在其擁有的土地上開發(fā)房地產，這使得住房供應可以很好地反映市場需求。

　　德國政府還制定了一個對住宅建設的補貼計劃：該計劃在實施的第一個十年里，就提供了超過 350 萬套住房，占該時期德國新建住房的 55%。

　　德國成為主要發(fā)達國家中居民住房壓力最小的國家之一。新加坡是另外一個典范：85% 的人口住在政府提供的組屋里，基本實現(xiàn)了“居者有其屋”的目標。

　　在內地一線城市，面臨著和香港同樣嚴峻的挑戰(zhàn)：外來人口不斷涌入，但是可供開發(fā)住宅的土地越來越少。不斷上漲的房價，給居民住房帶來巨大的壓力：在我國大部分城市，房價收入比已經超過 10，在北京、上海和深圳等核心城市，房價收入比更是超過 20-30.

　　目前一線城市已經開始主動將一些產業(yè)轉移到郊區(qū)或者其他城市，這一定程度緩解了城市人口增長和土地資源不足的矛盾。另外，一些城市也在加快建設保障房，為低收入居民提供住房。但是，保障房的建設，在增加住宅供應的同時也減少了城市可供開發(fā)土地，不一定能緩和高房價。在另一些城市，政府限制地價，這對改變房價預期有一定作用，但是長期看更可能使利潤轉移到開發(fā)商。解決一線城市住房緊張、房價高企的問題，主要還是要從挖掘土地供給和提高土地利用效率入手。

　　房屋租賃市場是關鍵一環(huán)房屋租賃市場是房地產市場關鍵的一個環(huán)節(jié)。買賣住房其實是一種投資行為，反映買賣雙方對未來房屋資產價格的預期;而房屋租賃是一種消費行為，反映租房者收入水平和出租者的成本。一個良好的房屋租賃市場，是住房買賣市場健康發(fā)展的基礎：因為未來房租收益，決定了當下的房價。當房價高過未來房租收益，市場會增加供給;反之，會減少供給。

　　但是，如果土地供給有限，住宅開發(fā)難度大，高房價反而可能誘發(fā)投機，使得房價進一步上漲，惡性循環(huán)，房價不斷偏離基本面，呈泡沫化發(fā)展。

　　香港的房屋租賃市場比較發(fā)達，房屋空置率極低。香港的房屋租金收益率最近幾年由于房價上漲不斷下降，目前在 2%-3% 左右，這和新加坡 2.5% 相當。但是低于倫敦的 3%，日本的 3%-5%，美國的 5%。這顯示出香港房價偏離了基本面，對投資者有警示作用。租金和房價偏離，一定程度上牽制香港房價進一步上漲。香港的房屋租賃市場高度分散，供應主要由個人投資者提供，且分散在不同居民住宅樓;香港房屋租賃中介遍布大街小巷，中介人員專注于自己熟悉片區(qū)的房屋，是連接房東和租客的紐帶。這種房屋租賃市場，比較適合人口密集的大城市，對內地一線城市很有借鑒意義。

　　德國在房屋租賃市場對租戶利益的保護，也是可供借鑒的經驗。德國的租約一般沒有期限，房東只有在少數(shù)情況下可以趕走租客，政府更是嚴格限制房東漲租。這使得德國 8000萬人口中有超過一半住在出租房中，平均租房期超過 10 年。相比之下，我國香港地區(qū)的租約一般只有兩年，而且房東可以在第二年漲租。

　　可見，德國對房屋買賣市場和租賃市場的有效調節(jié)，實現(xiàn)了在這個歐洲經濟實力最強勁的國家里房價和租金的平穩(wěn)。

　　內地一線城市的租金收益比比香港更低，在 2% 左右。租金收益低，管理成本高，使得房屋大量空置，進一步推高了房價。在大城市發(fā)展一個良好的房屋租賃市場，已刻不容緩。

　　政府或可以考慮盡快推出房地產稅等增加空置房持有成本的措施，促使空置房進入市場。

　　另外，政府可以建立一個專門管理房屋租賃市場的部門，溝通出租者和住房者，保障雙方合法權益。把囤積的存量房子運轉起來，在土地供給不足的情況下，可以起到緩解住房供需矛盾。

　　綜上所述，住房是最特殊、最關鍵的商品之一，住房市場根據(jù)區(qū)域特點和政府政策意圖不同，在不同地方發(fā)展出不同特征。在努力發(fā)展市場化住宅市場的同時，各國政府普遍對住房供給積極干預——合理干預的基礎在于政府直接影響土地供應以及住宅具有的社會屬性。

　　我國政府已經明確“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，未來政策重點或從發(fā)展市場化的私人住宅市場更多地轉向解決居民住宅需求上，著重建設保障房和發(fā)展房屋租賃市場。我國香港地區(qū)和各國在這些方面成功和失敗的案例，是構建我國樓市長效機制可供吸取的寶貴經驗。