房地產歷來都是每年兩會的熱點話題。作為備受關注的民生領域之一，樓市將在2021年發生怎樣的變化牽動著人心。
 
今年的全國兩會上，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，過去一年，我國交出了一份人民滿意、世界矚目、可以載入史冊的答卷。

報告中，大城市住房問題、長租房市場規范、共有產權房、新市民及青年人的住房困難等住房問題均被提及。報告提出，保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
 
01
“房住不炒” 仍是總基調
 
事實上，“房住不炒”已成為我國房地產市場長期調控的總基調。
 
2016年12月，中央經濟工作會議提出了要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。如今已邁入提出“房住不炒”定位的第5個年頭，久久為功、積極穩妥地促進房地產市場平穩健康發展，勢在必行。
 
從地方層面來看，“房住不炒”仍是最重要的關鍵詞。各地政府從調控端、金融端以及土地端出擊，靈活打出政策組合拳，傳遞了明確的政策信號。今年年初以來，部分熱門城市房地產市場出現了不同程度的升溫跡象，各地主管部門迅速跟進。
 
日前，住房和城鄉建設部副部長倪虹在浙江省杭州市、江蘇省無錫市調研督導房地產市場平穩健康發展長效機制落實情況時表示，城市政府要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，毫不動搖地堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實落實城市主體責任，確保黨中央、國務院的決策部署落到實處。
 
自今年1月下旬起，倪虹就趕赴上海、深圳、杭州、無錫等地調研督導樓市情況。隨即，上海、深圳、杭州等重點城市接連出臺新一輪調控政策，再次突出“房住不炒”主線。從熱點一、二線城市嚴禁經營貸、消費貸違規流入樓市，到上海、杭州將法拍房納入限購范圍，全面圍追堵截投機炒房行為，所有調控政策均圍繞“房住不炒”落地。
 
3月3日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布《關于進一步規范房地產市場秩序的通知》，提出對法拍房限購，嚴查經營貸、消費貸等要求。
 
同日，上海出臺新年首個樓市新政。上海市住房和城鄉建設管理委員會等三部門發布《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》（以下簡稱《通知》）。
 
《通知》明確，實施住房限售，對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。此外，《通知》提出，強化商品住房交易管理，進一步加強房地產中介管理，嚴格規范企業購買商品住房。
 
貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，2020年以來，投資驅動下經營貸等資金進入房地產市場，帶動一線城市及部分熱點二線城市房價過快上漲，房地產金融風險加劇。在“房住不炒”“三穩”要求下，大城市房地產市場將繼續因城施策，通過加強金融監管等手段抑制房價非理性上漲，保護剛需購房、抑制投資購房、打擊投機炒房。
 
高增長、高周轉的時代已然結束。未來，“房住不炒”總基調不會變，作為經濟的壓艙石，房地產行業將進入穩定發展的“新常態”。
 
對于未來房地產市場，北京理工大學房地產研究所所長周畢文表示，“房住不炒”應該是未來很長時間的一個導向，當前房地產已經和金融高度融合，監管層需要嚴防房地產泡沫化，防止產生金融震蕩，必須要堅持“穩房價、穩地價、穩預期”。
 
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，未來政策的導向，仍然是堅持“房住不炒”的定位。因地制宜，根據各地住房市場的供求關系，制定相應的政策。需繼續堅持“三穩”的原則，采取限購、限貸、限價、限售的組合拳，實現多主體供應、多渠道保障。通過完善租購并舉的住房制度，實現住房市場平穩健康發展。
 
02
解決好大城市住房突出問題
 
除堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”“穩地價、穩房價、穩預期”是往年提法的延續之外，梳理近五年的政府工作報告可以發現，今年政府工作報告第一次提出要“解決好大城市住房突出問題”。
 
“這為提升城市更新質量、推進城市高質量發展指明了方向。”全國政協委員、北京國際城市發展研究院院長連玉明說。
 
事實上，2020年12月召開的中央經濟工作會議在部署2021年重點工作的八大任務時就提出要“解決好大城市住房突出問題”。
 
住房和城鄉建設部部長王蒙徽指出，大城市房價高，租賃市場也存在著供應結構不合理、市場秩序不規范、租賃關系不穩定等問題，新市民、青年人特別是從事基本公共服務人員等群體的住房困難問題比較突出。
 
“目前中國家庭所擁有的住房套數并不低，主要是住房結構性不均衡的問題”，周畢文表示，目前大城市主要有四類人群需要解決住房問題，第一種是來大城市工作的流動人口，這部分人從其他地區到大城市工作，產生了大量的住房需求；第二種是留在大城市工作的高校畢業生，他們可能擁有戶籍、收入不低但積蓄不夠，租房的成本較高；第三種是大城市的中低收入人群，他們普遍住的是小面積的老房子，住房條件需要改善；第四種是大城市的老齡人口，房子需要進行適老化的改造和升級。
 
中國房地產數據研究院院長陳晟認為，解決大城市的住房問題，關鍵是要解決新就業的大學生和新進城市人群的居住問題。抓住這兩點，通過租賃市場和共有產權的市場，能夠緩解原有居民的生活和住房改善。在他看來，特大型城市已形成節點型城市。如上海的五大新城通過提高容積率和人口的密度、增加土地供給，使得人口有效地分散居住。
 
對于如何解決好大城市住房突出問題，中國房地產研究會原副會長胡志剛提出三點建議：一是盤活存量，提高土地利用率。對于利用率不高的要進行長遠規劃，對老房進行就地改造。二是發展增量，在大城市規劃區域內擴展增量，建一些保障性住房。三是控制好房價，住房既有商品屬性，也有公益性，政府要有為，并有計劃地進行調控。
 
陳晟表示，原有居民居住的房屋基本上已達到了供需平衡的一種狀態，可以從城市更新這個路徑去解決大城市住房突出問題。
 
連玉明也認為，實施城市更新行動，是推動城市開發建設向城市治理轉型的系統工程，是城市功能由粗放外延式轉向集約內涵式發展的有效方式，是提升人居環境和城市品質的重中之重。
 
“城市更新是解決好大城市住房突出問題的路徑之一。”連玉明在“破解基層治理難題提升城市更新質量”的提案中如是說。他認為，當前城市更新還面臨很多難點和堵點，存在很多認識上的誤區。
 
連玉明建議，提升城市更新質量，應重點做好以下工作：一是堅持規劃引領，破解城市功能再造難。二是強化基層協商，破解群眾利益協調難。三是創新多元共治，破解市場主體參與難。四是突出數據賦能，破解資源要素整合難。五是推動活化傳承，破解文化遺產保護難。
 
北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥表示，住房租賃將會成為解決大城市住房突出問題的主要方式，主要是因為大城市的房價較高，剛就業的大學畢業生以及中低收入的戶籍人口，要解決住房問題主要是通過住房租賃。
 
“維護城市運行保障的群體，諸如快遞員、服務員、環衛工人等，收入不高，但是對于一個城市的健康運行意義重大，要考慮通勤、職住平衡等，只能通過住房租賃解決居住問題。”趙慶祥說。
 
事實上，不少地方已提出了具體量化目標。北京提出，2021年要完成不少于300公頃商品房供地，建設籌集各類政策性住房5萬套。相比于去年，政策性住房供應增加了5000套。貴州計劃，今年基本建成城鎮保障性安居工程3.75萬套。
 
廣東表示，要著力解決大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設，大力發展共有產權住房。江蘇明確，著力解決大城市住房問題，有效增加保障性租賃和共有產權住房。河南提出，落實和支持保障性租賃住房建設。
 
此外，上海和甘肅提出將從住房保障體系的完善和優化入手，有效增加保障性住房供給。
 
03
規范發展長租房市場
 
近年來，長租公寓市場得到了長足發展，解決了很多城市青年的住房問題，但其在野蠻生長的同時也產生了一系列問題。今年的政府工作報告明確，要“規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。”
 
中央經濟工作會議也明確提出，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
 
在規范發展住房租賃市場方面，王蒙徽說，要推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規范租賃市場秩序，加大對“高進低出”“長收短付”以及違規建立資金池等的整治力度，防止“爆雷”風險。降低租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。
 
清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，就像公租房等保障性或政策性長租房一樣，市場化長租房也要強調租賃關系穩定，讓居民通過住房租賃市場也可以獲得穩定的、高質量的住房服務。培育和發展長租房市場，當務之急是加快完善長租房政策，要從租賃住房供給和消費兩方面發力。
 
中央經濟工作會議提出的“土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房”等都屬于能夠有效擴大租賃住房供給的政策，其中探索利用集體建設用地建設租賃住房等政策已經在試點中取得了成效。
 
2020年7月，全國首個集體土地長租公寓項目——北京萬科泊寓成壽寺社區開業，首批235套房源提前全部租罄。該項目由村集體提供土地的經營權，企業負責建設成本投入。
 
上海、沈陽、南京、杭州等10多個城市也開展了集租房試點。“從試點經驗可以看出，落細落實租賃住房供給政策，需要在多領域協同發力，從住房發展規劃、土地供應、規劃建設、金融財稅、城市安全等維度提供系統解決方案。”劉洪玉表示。
 
中央經濟工作會議提出的“逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利”是促進租賃住房消費的政策。
 
劉洪玉認為，租賃住房消費的推動需要各部門聯動，還需要落實完善住房公積金支付租金政策、住房租金支出稅前抵扣政策等。當前住房租賃市場上的許多問題都與市場主體行為不規范密切相關。整頓租賃市場秩序、強化租賃市場監管，應當主要通過規范市場行為來完成。要提高政府監管能力，大部分城市還沒有建立起有效的監管體系，政府住房租賃信息服務與監管平臺、監管隊伍等能力建設相對滯后。
 
他建議，要建設一個基于數字化技術的住房租賃交易服務平臺，將合同備案、信息服務、交易流程指引與合同示范、租賃信用等信息和數據納入平臺，幫助政府實現住房租賃市場監測、租賃價格指數和城市基礎租金表編制等，形成政策效果評價和政策力度動態調整機制。
 
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，未來繼續在租賃市場方面發力有三層含義：第一，發展租賃市場，其目標是要解決新市民和青年人的住房需求。這兩類群體是后續租賃產品開發和經營可以關注的目標群。第二，租賃市場的發展將更聚焦于長租房市場，后續或將形成長租房的各類配套政策。第三，此次政策明確提及租房稅費降低的內容，也為后續租賃市場業務發展減負。
 
近一年以來，面對頻頻出問題的長租公寓市場，眾多城市都發布了嚴格的監管措施。上海、北京、深圳、武漢、成都等地均出臺了針對長租公寓嚴格的監管措施，涉及押金監管、資金池等多方面，嚴格防范此前頻繁發生的各類風險。
 
周畢文認為，在機構資本之外，開發商在長租公寓市場應該有更多的建樹，房地產進入存量時代，開發企業需要做長線經營，改變只靠蓋樓賣房的運營模式，更多參與到房屋建設和租賃中來。
 
許小樂表示，規范發展長租市場是補齊租賃短板的關鍵舉措。未來要完善長租房政策，不斷健全租賃行業的法規與政策體系，從租賃雙邊、經營機構等方面不斷推動行業監管的制度化，逐步形成長期穩定的租賃市場，推動租客從“被動租賃”到“主動租賃”轉變。
 
對此，他提出三點建議：一是進一步加強租賃機構的經營監管，加強經營風險的管控，加強事前、事中和事后監管。二是培育與規范并行，確保租賃企業財稅支持的同時，規范其經營行為。三是對租金價格進行指導與管理，防止租金水平過快上漲，影響居民的可支付能力。未來監管政策將逐步在全國推廣，走向制度化、常態化。
 
值得關注的是，“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”也為今年政府工作報告第一次提出。
 
青年人的住房問題得到了更多重視。趙秀池表示，中國仍然處于城市化的中期階段，有大量的新市民加入到城市中來，需要通過平衡供求關系、完善住房保障制度、做好租賃市場政策和制度建設，來解決新市民、青年人的住房問題。周畢文建議，保障性租賃住房和共有產權住房等保障性住房可以在市場中起到很好的補充作用。在市場化解決青年人的住房問題外，還可以擴大思路，增加產業園區周邊職工宿舍、職工公寓等的建設，減輕青年人的房租壓力。保障房是解決低收入群體住房問題的必由之路，對穩定經濟社會，滿足低收入人群住房需求起著重大作用。各地政府要提供保障房的土地和資金，進行集中建設，避免開發商代建保障房帶來的諸多弊病。

來源：牛慧麗中國建設報中國房地產