9月22日至23日下午，南昌、西安、重慶、南寧、長沙、貴陽、石家莊7城市出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策，其中6個(gè)城市對(duì)新購住房再上市作出限定，時(shí)間為2至5年不等。

??在2015年末至2016年初“高熱”不退的房價(jià)面前，從2016年8月起，蘇州、廈門、杭州、南京相繼宣布重新啟動(dòng)已取消兩年的限購政策。如今，調(diào)控政策出臺(tái)已一年有余。新京報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至9月25日，共有超過40個(gè)城市在過去一年多出臺(tái)了樓市調(diào)控政策。此外，也有不少城市的銀行通過提高房貸利率，為樓市“降溫”。

??調(diào)控舉措從“提首付”到“限售”

??2016年8月11日，《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》正式對(duì)外公布實(shí)施，蘇州成為過去一年多以來第一個(gè)頒布限購令的城市，也就此拉開了國內(nèi)大中城市限購的序幕。限購政策包括了外地戶籍在蘇州購房需提供社保、納稅證明，已有購房記錄但未還清房貸家庭的首付比例由40%上升到50%。

??2016年國慶則成為調(diào)控政策出臺(tái)的第一個(gè)“窗口期”。隨著北京于9月30日頒布新政，宣布規(guī)定購買首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房的首付款比例不低于50%之后，10月1日晚至10月2日，鄭州、成都、濟(jì)南、無錫、合肥等二線城市和三線樓市熱點(diǎn)城市，先后發(fā)布包括提升房貸首付比例、限購等在內(nèi)的樓市新政。

??在這一窗口期內(nèi)，提升二套房首付比例成為這些城市的共同選擇。例如無錫的二套房首付比例由最低30%提升至40%。同樣，成都、濟(jì)南也將二套房首付比例由30%提升至40%。

??在去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位之后，2017年3月17日，北京3·17新政的出臺(tái)成為調(diào)控政策的第二個(gè)“窗口期”，首套房的認(rèn)定由“認(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房+認(rèn)貸”，貸款期限則由最高的30年縮短為25年，此外，二套房的最低首付比例則調(diào)整到了60%。

??在3·17新政出臺(tái)后，環(huán)京地區(qū)也迅速跟進(jìn)，截至5月末，涿州、廊坊，乃至更遠(yuǎn)的保定、石家莊、唐山、張家口等地也相繼出臺(tái)新的限購政策，要求非本地戶籍在當(dāng)?shù)刭彿啃杼峁?—3年不等的社保、納稅證明，首付比例也有所提升。

??“限售”政策則在今年4月率先在長三角地區(qū)出現(xiàn)。2017年4月，常州、揚(yáng)州相繼出臺(tái)調(diào)控政策，要求新購住房2年內(nèi)不得上市交易。而上周末出臺(tái)的長沙新的樓市調(diào)控政策包括，則將商品住房的上市交易時(shí)間原來取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿2年后調(diào)整為3年后。

??長沙市住建委有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受媒體采訪時(shí)表示，此次樓市調(diào)控政策“加碼”的特點(diǎn)是，全面強(qiáng)化了住宅的“居住屬性”，堅(jiān)決抑制其“投資屬性”。同時(shí)，強(qiáng)力保障剛需購房，精準(zhǔn)調(diào)控投機(jī)行為和市場(chǎng)炒作。

??多熱點(diǎn)城市房價(jià)“降溫”

??在持續(xù)的嚴(yán)格調(diào)控之下，熱點(diǎn)城市的房價(jià)則出現(xiàn)了增速放緩或下降的態(tài)勢(shì)。

??據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月70城房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，從環(huán)比看，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格下降或持平，其中北京、上海、廈門環(huán)比持平，天津、南京、無錫、杭州、合肥、福州、濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都12個(gè)城市環(huán)比下降。

??從同比看，15個(gè)熱點(diǎn)和一線城市新建商品住宅價(jià)格漲幅均繼續(xù)比上月回落，回落幅度在1.3至6.6個(gè)百分點(diǎn)之間。此外，四個(gè)一線城市的二手住宅價(jià)格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房價(jià)格跌幅連續(xù)四個(gè)月領(lǐng)跌全國。

??■ 市場(chǎng)

??多地限售 113只地產(chǎn)股下跌

??受調(diào)控政策影響，昨日地產(chǎn)股大跌。

??昨日早盤，港股內(nèi)房股大面積低開，招商局置地、綠城中國跌逾3%。領(lǐng)跌板塊中，碧桂園跌2.65%，萬科企業(yè)、中國恒大跌約2%。

??據(jù)Wind數(shù)據(jù)，房產(chǎn)行業(yè)昨日下跌113家、平盤12家、上漲11家。截至收盤，藍(lán)光發(fā)展、中原地產(chǎn)、陽光城、西藏城投等跌幅超過5%。

??廣發(fā)證券研報(bào)認(rèn)為，調(diào)控背景下回款率下降，房企拿地成本仍高但所售樓盤限價(jià)，從而長期利潤率仍不樂觀，板塊市盈率估值難以持續(xù)提升。不過，在低庫存背景下，存貨流動(dòng)性折價(jià)縮減將帶來凈資產(chǎn)估值修復(fù)，板塊存在結(jié)構(gòu)性行情。

??北京一位私募人士認(rèn)為，調(diào)控政策對(duì)地產(chǎn)股有直接影響，從市場(chǎng)分析來看，經(jīng)歷前期大幅上漲，地產(chǎn)板塊持股資金獲利豐厚，獲利盤打壓也是地產(chǎn)股下跌的重要因素。

??■ 追問

??1 限售出臺(tái)，后續(xù)影響幾何？

??分析稱意在防范限購城市“外溢效應(yīng)”

??“上周末出現(xiàn)的調(diào)控潮的邏輯很簡單，這些城市房價(jià)還在漲，所以有必要繼續(xù)調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，發(fā)布政策的8個(gè)城市中，均為房價(jià)上漲較明顯的城市，其中武漢屬于熱點(diǎn)城市。“武漢的新建住宅價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)，但是二手房價(jià)格上漲，市場(chǎng)存在熱度。”

??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)持有類似看法。在他看來，此次限售的城市較多為省會(huì)城市中的二類城市。“此類城市限購政策推行的時(shí)間較晚，部分甚至沒有限購政策。”嚴(yán)躍進(jìn)說，在各類外溢效應(yīng)比較明顯的情況下，類似的城市需要對(duì)持續(xù)上漲的房價(jià)進(jìn)行管控，這樣就會(huì)形成較為明顯的管控導(dǎo)向。

??但為何強(qiáng)調(diào)限售而不是限購？

??嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類城市多半是去庫存和控房價(jià)并軌的城市，所以通過限售，既能實(shí)現(xiàn)去庫存的導(dǎo)向，同時(shí)也可以防范各類短期資金套現(xiàn)。

??記者查詢國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，8月南昌、西安、長沙、重慶、南寧、貴陽、石家莊、武漢8城市二手房價(jià)格指數(shù)較上月環(huán)比分別增長0.5%、0.9%、0.6%、0.8%、0.5%、0.3%、0、0.8%。

??2 調(diào)控是否還將加碼？

??分析稱未來調(diào)控政策還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)

??“后續(xù)會(huì)有幾個(gè)同類型城市發(fā)布調(diào)控政策。”張大偉預(yù)測(cè)，在一些新建住宅價(jià)格被實(shí)際控制的城市，二手房價(jià)格依然明顯上漲。“調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持‘打地鼠’，三四線還是會(huì)出現(xiàn)上漲，調(diào)控政策也還會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。”

??嚴(yán)躍進(jìn)也表示，重慶南寧等城市紛紛加入到限售政策出臺(tái)或升級(jí)的行列，充分體現(xiàn)了當(dāng)前對(duì)于限售政策落實(shí)的肯定，所以各地會(huì)逐漸推廣此類模式。“部分城市限售時(shí)間從兩年升級(jí)為三年，體現(xiàn)了當(dāng)前類似限售的管控思路，即逐漸地根據(jù)樓市狀況來進(jìn)行升級(jí)。”

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，后續(xù)城市的限售會(huì)出現(xiàn)各類新的版本：試點(diǎn)城市擴(kuò)容，尤其是各類省會(huì)城市和重點(diǎn)三線城市；限售周期會(huì)延長；限售的內(nèi)容會(huì)增加。

??■ 購房者說

??要知道利率上調(diào)，我早就買房了

??今年8月份，劉先生終于下定決心買了首套房。近日，劉先生去中國銀行鄭州分行一網(wǎng)點(diǎn)辦理了房貸手續(xù)。

??“問了多個(gè)銀行，有的上浮15%、甚至還有上浮20%，最后選擇了在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%的中國銀行。”劉先生說。

??據(jù)鄭州當(dāng)?shù)孛襟w近日?qǐng)?bào)道，中、農(nóng)、工、建、交五大行在鄭州地區(qū)普遍上浮10%到20%。其中，中信銀行上浮高達(dá)30%。 

??在辦理房貸手續(xù)時(shí)，劉先生才發(fā)現(xiàn)每個(gè)月要比政策執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)多還200元左右的房貸。“如果知道現(xiàn)在利率升這么高，我早就買房了。”劉先生表示。

??據(jù)劉先生介紹，其于2015年7月開始在鄭州工作。等到一年后，劉先生發(fā)現(xiàn)鄭州房價(jià)開始猛漲，他也開始到處看房，但因各種原因一直未選擇入手。

??2016年12月21日，鄭州市政府官方網(wǎng)站發(fā)布通知，外地人在鄭州買房，需提供在本市連續(xù)繳納2年以上（含2年）個(gè)稅或社保證明。

??“也就是說，我只能等到2017年7月才能購房。”如今，劉先生在納稅滿兩年后入手了新房，“房價(jià)確實(shí)不再上漲，但也沒有下降，但首套房利率上浮10%，對(duì)于剛需人群來說是真的‘傷不起’，購房者還要為上浮的利率增加更多購房成本。”