導讀

??“通常雙方談價時，業主都會愿意讓一些價，但是如果總價僅僅降個5萬、10萬，現在是達不到客戶心理價位的，這種情況就很難成交”，麥田房產麗都區一業務經理表示，所以現在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。

??“雙十一”這一天，張勇（化名）在北京市昌平區回龍觀區域“搶”了一套房。“戶型是市場上搶手的南北通透戶型，還是業主精裝過的婚房。相比今年最高點，總價便宜了約70萬。”張勇表示。

??“3·17”新政以來，北京調控已近8月，樓市調整態勢愈發明顯。作為北京樓市交易的主要力量，二手房最能反映樓市的真實狀態。近段時間，北京二手住宅市場仍呈現低溫特征，10月網簽量僅為6371套，再次創下今年新低，成交價格也連續6個月小幅下滑。不少市場人士反映，低溫市場中也有一些新跡象，比如新增掛牌房源量出現了較大幅度的增長，10月環比上漲了30%，這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續緩解。而在整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業主，開始成為近期成交的主力。

??調控并未有任何放松態勢，行業信心也在逐漸走低。“金九銀十”已經結束，與往年的傳統旺季不同，今年市場并無太大起色。根據安居客房產研究院發布的《2017年10月國民安居指數》，10月一線城市成交慘淡，經紀人信心指數也結束連續三個月上揚，出現下滑態勢。

??房源上升，價格下調

??樓市是買家與賣家博弈場。

??自“3·17”調控以來，北京樓市僅用一個季度就從高峰跌落谷底。受調控影響，大量的購房者失去購房資格，或因購房成本增加而暫時放棄購房，或對市場走向預判不明選擇暫時觀望，市場也因此從過熱恢復到了冷靜。在這一過程中，一方面是投機炒房被徹底遏制，另一方面也有不少首次置業、換房等需求也暫時陷入觀望，兩相疊加導致市場陷入谷底。

??“我要買的房子已經定下來了，是同小區的一套三居室，這兩天就想趕緊把原來的房子賣了，騰出購房指標”，業主王女士說。王女士這套房產位于北京市朝陽區呼家樓，是一套面積為106平方米的兩居室。該小區近期一套同戶型房產成交價為975萬，王女士報價980萬，相比今年3月份價格高點時約計跌幅20%。不過，由于王女士希望盡快賣掉，她心中的底價還有談判空間。“950萬也可以賣。”

??業主劉先生最近也掛出了自己位于酒仙橋的一套三居室，報價870萬，比市場價低出了差不多100萬元，之所以低價掛出，是因為他看好了望京的一套房子，想要盡快完成置換。

??麥田房產調研發現，與王女士、劉先生一樣心態的業主在北京不在少數，他們多是比較剛性的換房需求。即看好了要買的房子，就想盡快把舊的房子賣掉。這種做法一方面是為了騰出購房名額，另一方面也為了籌措換房的資金。同時，由于這些業主對后市預期悲觀，出售心態也從觀望轉為積極。據麥田房產統計，10月份成交均價環比上月下降1.5%，這是自5月份價格出現下滑以來連續6個月呈現下降走勢。在這樣的背景下，業主方的價格預期逐漸扭轉，擔心價格繼續走低，從而催生越來越多的業主將房源掛牌。麥田房產統計顯示，10月份的新增房源掛牌量，環比9月份增長了30%，創下了今年3月份以來的新高。而在業主調價房源中，降價房源比例達到92%，和上月相比小幅微降，但仍處于近幾個月來的較高水平。

??偉業我愛我家數據也顯示，從今年5月到10月，北京二手住宅成交均價始終在小幅回落，目前的二手房價與3·17新政前相比已經下跌了10%左右。隨著價格的持續下跌，有意入市的購房者也將繼續增加，未來北京二手房市場交易量有望繼續小幅回升。

??購房信心指數持續下跌

??博弈的另一面是，房源量增加并不意味著入市的購房者增多。

??盡管房源放量明顯增多，但新增需求仍表現低迷，二手房市場的整體表現仍然乏力。麥田房產數據統計顯示，10月份，北京二手房住宅網簽6371套，環比下降31%，同比降幅達到73%，再創今年以來的新低。再往前看，第三季度（7-9月），北京二手房住宅成交量同比降幅也達到70%，從6月起網簽套數基本都只在7000-9300套區間低位徘徊。

??從今年各月上旬的網簽數據來看，3月過后，各月上旬網簽量持續下滑，7月則降至谷底，7、8、9月的上旬網簽量維持在2000余套，10月上旬則因國慶長假而幾乎沒有網簽。因此，11月上旬的網簽數據是今年下半年以來的最高值。據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2017年11月上旬（1日-10日），北京全市二手住宅共網簽2764套，較9月上旬增長37%，但同比去年11月上旬下降59.6%。

??盡管網簽與實際成交相比有一定的滯后，但從一線經紀人反饋的情況看，目前市場仍處在膠著狀態。除了一些急售房、優質房相對比較易于成交外，多數客戶仍在觀望，真實愿意出手的客戶并不多。造成這種現象的原因，有持續限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業主價格降不到客戶預期等現實因素。

??“通常雙方談價時，業主都會愿意讓一些價，但是如果總價僅僅降個5萬、10萬，現在是達不到客戶心理價位的，這種情況就很難成交”，麥田房產麗都區一業務經理表示，所以現在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。

??不僅是二手房，新房市場也表現慘淡。根據安居客房產研究院發布的10月國民安居指數顯示，繼“金九”失約后，今年“銀十”也成色不足，北京、上海新房成交量繼續下滑。其中，上海10月成交面積為33.4萬平方米，成交套數2596套，環比下滑達四成以上；北京10月成交面積為20.3萬平方米，成交套數跌破1500套，環比下滑29.1%；深圳、廣州市場成交較9月略有起色，成交套數環比分別上漲6.9%和10.3%。

??受政策收緊和成交暗淡的影響，安居客10月國民安居指數顯示，10月經紀人信心指數為112.3，環比9月下降了0.4%。結束了經紀人信心指數連續3個月上揚的勢頭。根據安居客對經紀人的調研顯示，10月有60.3%的經紀人認為房產調控政策仍將繼續出臺，占比較9月有微弱提高。購房者信心指數則在10月略有回升。10月份用戶信心指數為102.1，環比9月上漲了1.8%，59.2%的意向購房者認為調控政策仍將出臺，比9月低出近10個百分點。

??安居客房產研究院首席分析師張波認為，至少到明年年中，房地產政策出現大面積松動的可能性幾乎為零。金九銀十遇冷也預示著整個市場正在悄然變化，一線城市量價齊跌已無回暖機會，二線熱點城市房價漲幅回落趨勢明顯。在政策從緊的大背景下，市場很可能維持下行態勢，樓市降溫加速。

??一位房地產行業知名大佬近期在接受21世紀經濟報道采訪時表示，樓市調整還遠未結束，春節后將進入深度博弈期。