“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。”“十四五”規劃綱要提出，要完善住房市場體系和住房保障體系。

這也給未來的房地產市場和住房金融發展確定了大方向。穩地價穩房價穩預期、加強房地產金融調控、加快培育和發展住房租賃市場、解決好大城市住房突出問題……站在“十四五”起點上，住房金融面對的關鍵詞，既延續了“十三五”以來構筑樓市長效機制的重點舉措，又有新時期對“房住不炒”定位的進一步細化和深化。

在這樣的大背景下，監管部門進一步強化了對住房金融領域的管理力度：建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，嚴查、防止消費貸、經營貸違規流入樓市……未來，銀行業應嚴格按照監管部門要求自查，進一步優化和調整在該領域的業務布局，繼續為百姓安居、優居提供金融助力。

持續加強監管

在“房住不炒”的大方向下，金融監管部門持續加強對住房金融業務的監管。從最為直觀的數據角度來看，近年來，房地產貸款增速持續呈現回落態勢。在監管引導下，銀行的這一重要業務持續理性平穩發展。

據央行公布的數據顯示，2020年末，人民幣房地產貸款余額為49.58萬億元，同比增長11.7%，比上年末增速低3.1個百分點，連續29個月回落；全年增加5.17萬億元，占同期各項貸款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9個百分點。

近期，監管部門也高度重視該領域的風險。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清在3月2日國新辦舉行的新聞發布會上表示，房地產領域金融化、泡沫化傾向還比較強，但是去年房地產貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個成績來之不易。相信房地產問題會逐步得到好轉。現在正在進一步采取一系列措施，各城市“一城一策”推出房地產綜合調控舉措，目的是實現穩地價、穩房價、穩預期，逐步把房地產的問題解決好。

4月1日，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上表示，部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務違約等潛在風險值得持續關注。

具體到住房金融領域，兩項全國性重磅政策的出臺，也將對未來樓市發展回歸理性起到重要作用。首先，從今年1月1日開始，《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》正式實施，不同區域、不同體量的銀行房地產貸款集中度有了明確限制，超過上限規定的機構，需要在監管設置的過渡期內完成壓降。

而在各大重點城市對違規流入樓市的消費貸、經營貸等各類貸款持續開展嚴查的基礎上，3月26日，《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》的發布，不僅從貸前調查、貸中審查、貸后管理等多方面規范了銀行經營貸發放，還要求各地有關部門于5月31日前完成對相關問題的專項排查。

涉房貸款面臨調整

在房地產貸款集中度管理制度建立后，各家銀行涉房貸款是否超標廣受關注。從各家銀行近期陸續披露的年報來看，截至2020年末，建行和郵儲銀行的個人住房貸款占比分別達到34.73%和34%，超過32.5%的紅線。在被列第二檔的股份制銀行中，截至2020年末，招商銀行和興業銀行房地產貸款占比分別為33.12%和34.56%，個人住房貸款占比分別為25.35%和26.55%，均超過27.5%和20%的上限。中信銀行個人按揭貸款占比為20.09%，也在監管“紅線”之上。

銀行業將如何進行調整？“一方面，我們會加大投資類資產配置力度，包括央票、國債、地方政府專項債、商業銀行債券等；另一方面，我們將在風險可控的前提下加大力度發展普惠小微、消費貸款、新動能與新經濟、供應鏈金融等業務。” 招商銀行首席風險官朱江濤表示，未來，該行將根據涉房貸款集中度監管要求，加快內部資產結構調整力度。

銀行高層和專家普遍認為，涉房貸款的調整影響整體可控。建行副行長呂家進表示，新規過渡期較為充裕，對貸款規模增長的影響比較小，建行會逐漸消化存量超標的部分。

植信投資研究院高級研究員馬泓表示，需要進行調整涉房貸款的銀行規模相對有限，主要集中在建行、郵儲、招行、興業等幾家中資大中型銀行。根據測算，假設這幾家銀行整體貸款增速運行平穩，平均每家銀行在2021年涉房貸款或少增1000億元至1500億元之間，占到各自涉房貸款的比例在2%至8%之間，占到各自銀行貸款余額的比重為1%至2%，難度不大。

“從總體基調上來看，‘房住不炒’仍是根本定位，同時‘三穩’目標也首次出現在了今年的《政府工作報告》中，反映了政策層面穩定房地產市場、促進房地產市場良性發展的態度和決心。疊加前期一系列強監管政策的陸續出臺，預計今年房地產市場穩中偏緊的可能性較高，廣義房地產貸款也將保持相應節奏。” 青島銀行首席經濟學家劉曉曙表示。

優化住房金融業務結構

“在中央‘房住不炒’和‘堅決遏制房價上漲’的政策下，房地產市場調控政策將持續從嚴和規范。尤其是在結構上，合理調節大中型商業銀行在熱點城市的涉房貸款，對緩解局部住房金融風險將起到關鍵的作用。”在植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平看來，房價漲跌與涉房貸款增速具有較強的相關性，未來住房金融調控將更聚焦重點城市，突出結構性特點，而非“一刀切”。

在此背景下，各家銀行將持續調整并優化自身的住房金融業務結構。“隨著房地產集中度管理新規出臺，部分地區的按揭貸款利率有所上行，交行也會采取市場化的定價策略，綜合考慮客戶的綜合回報率，使我們的價格在市場上具有一定的競爭力，迅速激發有效房貸資源給我們帶來的價值貢獻，‘因城施策’動態地進行調整。”交行行長劉珺說。

與此同時，住房租賃也將在“十四五”時期迎來發展機遇，為銀行提供展業機會。3月22日，中國人民銀行召開的全國24家主要銀行信貸結構優化調整座談會上提出，要保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。

“未來，房地產領域將繼續堅持租賃市場和購房市場并肩發展的思路。預計各類支持性政策會增加。在金融方面，后續各類租賃金融服務會有所增加；對于租賃市場發展迫切程度更大的城市，將會得到更多的信貸支持。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

在住房金融領域具備傳統優勢的建行早在2017年就把住房租賃列為其“三大戰略”之一，經過3年多的深耕，該行也探索出一系列支持模式：搭建住房租賃管理系統、成立住房服務公司、創新俗稱“存房”的不動產財富管理業務、組建住房租賃產業聯盟、打造一批長租社區、試點發行住房租賃資產的REITs貸款、編制住房租賃的價格指數，并推出長期限的住房租賃貸款產品，滿足租賃住房的新建、改建、收購、運營等不同時期的融資需求……

“黨的十九屆五中全會把住房租賃明確為國家戰略，進一步堅定了建行發展住房租賃的信心。總體來看，住房租賃戰略推出后，我們在助力百姓實現安居夢的同時，也形成了可復制、可推廣的商業可持續模式，成為我們當前公司零售等諸多領域業務發展新增長點。我們也希望依托住房金融領域的獨特優勢，引領長租與長住，長住與安家的新風尚。”呂家進說。