7月29日，2021年度湖南省房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展高峰論壇將在長(zhǎng)沙現(xiàn)代凱萊大酒店隆重舉辦。易居（中國(guó)）企業(yè)集團(tuán)?克而瑞湘皖區(qū)域總經(jīng)理兼創(chuàng)新事業(yè)部總經(jīng)理，企業(yè)高級(jí)合伙人王新科在會(huì)上對(duì)湖南今年上半年樓市進(jìn)行了分析解讀。

 

      會(huì)上，王新科將上半年長(zhǎng)沙樓市分為四大部分進(jìn)行詳細(xì)解讀，具體分為樓市大事件之?dāng)?shù)說(shuō)雙集中、大背景之縱觀(guān)全國(guó)背景、大格局之解析湖南格局以及大長(zhǎng)沙之點(diǎn)面長(zhǎng)沙環(huán)境。分別針對(duì)全國(guó)集中供地后各房企表現(xiàn)，全國(guó)政策壓力對(duì)樓市作用，湖南樓市表現(xiàn)以及長(zhǎng)沙重大事件表象下的內(nèi)在邏輯。

 

樓市大事件之?dāng)?shù)說(shuō)雙集中：政府將推地質(zhì)量高，房企投資壓力增大

 

      土地進(jìn)入供給側(cè)改革，22城試點(diǎn)“土地兩集中”政策，中央對(duì)土地要素實(shí)施精準(zhǔn)監(jiān)管；地方從土地端設(shè)置金融、住房租賃等要求，且出讓條件趨向精細(xì)化，實(shí)施“一城一策”甚至“一地一策”，城市熱度和成交地塊柵格平均得分未有明顯正相關(guān)性，熱度主要還是和城市基本面相關(guān)。

 

      品牌房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，對(duì)土地質(zhì)素要求漸高，拿地關(guān)注基礎(chǔ)能級(jí)較高、有流速保證、競(jìng)爭(zhēng)不激烈、配套好、房地價(jià)差能保證的區(qū)域，對(duì)于未來(lái)規(guī)劃未兌現(xiàn)的潛力區(qū)域關(guān)注不多。

 

      王新科認(rèn)為：雙集中供地下未來(lái)政府將推地質(zhì)量高，限地價(jià)穩(wěn)定價(jià)格，而房企則投資壓力增大。未來(lái)如何有效評(píng)估土地價(jià)值或?yàn)樽畲蟮闹萍s條件。

 

大背景之縱觀(guān)全國(guó)背景：行業(yè)邁入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，國(guó)央企發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道

 

      2021年上半年中央表態(tài)可以明確兩個(gè)側(cè)重，即加快發(fā)展保障性租賃住房及房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實(shí)施。上半年銷(xiāo)售增長(zhǎng)雖高，但熱點(diǎn)城市因城施策，一二線(xiàn)此消彼長(zhǎng),下半年增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱。

 

      王新科認(rèn)為：在全國(guó)宏觀(guān)環(huán)境和政策背景下，行業(yè)邁入無(wú)增長(zhǎng)時(shí)代，下半年增長(zhǎng)動(dòng)能減緩，同時(shí)企業(yè)加速去杠桿，國(guó)央企發(fā)展駛?cè)肟燔?chē)道。

 

大格局之解析湖南格局：合理價(jià)差梯度成型下 ,環(huán)長(zhǎng)沙都市圈存潮汐式發(fā)展機(jī)遇

 

      2021年湖南土地市場(chǎng)呈現(xiàn)低價(jià)高容的狀態(tài)，土地市場(chǎng)理性有序，樓面價(jià)穩(wěn)步提升；城市端看，雙集中節(jié)點(diǎn)下熱度聚焦長(zhǎng)沙，地州市相對(duì)冷清，房企也開(kāi)始由地級(jí)市向長(zhǎng)沙轉(zhuǎn)移。另一方面，長(zhǎng)沙和地級(jí)市價(jià)差逐步拉大，合理價(jià)差促虹吸放緩，湘西南區(qū)域市場(chǎng)份額普漲。

 

      王新科認(rèn)為：合理價(jià)差梯度初步成型 ,長(zhǎng)沙虹吸效應(yīng)減緩，同時(shí)雙集中節(jié)點(diǎn)型吸附投資熱度聚焦長(zhǎng)沙。下半年環(huán)長(zhǎng)沙都市圈存潮汐式發(fā)展機(jī)遇，但控結(jié)構(gòu)性存量風(fēng)險(xiǎn)仍為地州市依然為首要目標(biāo)。

 

大長(zhǎng)沙之點(diǎn)面長(zhǎng)沙環(huán)境：供地結(jié)構(gòu)釋放樓市品質(zhì)，市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范推動(dòng)區(qū)域擴(kuò)張

 

      最后，王新科通過(guò)長(zhǎng)沙上半年14大重點(diǎn)事件的表現(xiàn)分析了其內(nèi)在邏輯。

 

      事件一:  千萬(wàn)級(jí)人口城市突破：長(zhǎng)沙人口暴增是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、教育、交通等多種因素形成的結(jié)果。

 

      事件二：史上最強(qiáng)五一黃金周：互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，流量至上；長(zhǎng)沙三大網(wǎng)紅IP，文娛、網(wǎng)紅、夜市，助力長(zhǎng)沙打造旅游新增長(zhǎng)極。

 

      事件三：九區(qū)縣整體房?jī)r(jià)首次破萬(wàn)：限價(jià)提升疊加精裝松動(dòng)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)穩(wěn)步增長(zhǎng)，熱點(diǎn)板塊加速向三環(huán)外外溢傳導(dǎo)。

 

      王新科認(rèn)為，長(zhǎng)沙在全國(guó)城市占位持續(xù)提升，人口持續(xù)吸附強(qiáng)力支撐樓市量?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)，供地結(jié)構(gòu)釋放樓市品質(zhì)發(fā)展信號(hào)，市場(chǎng)機(jī)制規(guī)范推動(dòng)區(qū)域擴(kuò)張紅利加速兌現(xiàn)。