圖片來源：新華社

 

中國經(jīng)濟時報記者  徐蔚冰

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　　“中國正面臨著開啟全面建設(shè)社會主義現(xiàn)代化國家新征程的時間點，這是我國房地產(chǎn)業(yè)走向新階段的一個標(biāo)志。因為開啟現(xiàn)代化新征程，不是過去發(fā)展模式的線性延續(xù)，也不是西方現(xiàn)代化的簡單復(fù)制，而是要建設(shè)人與自然共生的現(xiàn)代化，這個大的轉(zhuǎn)型對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有非常深刻的含義。”8月3日，在中國社科院生態(tài)文明研究所、中國社科院國家未來城市實驗室、社科文獻出版社等聯(lián)合召開的“保障性租賃住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展”研討會上，中國社科院生態(tài)文明研究所所長張永生如是說。張永生認(rèn)為，這個轉(zhuǎn)型會給我國房地產(chǎn)的理論和政策研究開辟更遠大的前途，有很多新目標(biāo)會出來，新的理論和政策都需要我們?nèi)パ芯亢徒沂尽?

　　

  

房地產(chǎn)調(diào)控更加精細化

　　

　　在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時，張永生表示，房地產(chǎn)市場狀況、經(jīng)營狀況和政府監(jiān)管密不可分的。從去年下半年到今年一季度，國家出臺了一系列的對房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)調(diào)控政策。房企“三道紅線”與銀行“兩個上限”強化監(jiān)管。2020年8月份，住建部和央行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，提出重點房企資金監(jiān)測和融資管理的新規(guī)則。一是剔除預(yù)售款的資產(chǎn)負(fù)債率不超過70%；二是凈負(fù)債率不超過100%；三是現(xiàn)金短債比不小于1。業(yè)內(nèi)通常稱為“三道紅線”。

　　

　　根據(jù)2019年年報計算，我國100家上市房企可以分為紅、橙、黃、綠四檔，如果三道紅線都越過了就是“紅”，越過兩道紅線是“橙”，有一道紅線越過是“黃”，三道紅線都沒有達到就是“綠”。企業(yè)從紅、橙、黃、綠來看分別是22家、36家、28家和14家。其中，我們把非綠色的“紅、橙、黃”加在一起是86家，上市房企根據(jù)新規(guī)則需要逐步降低杠桿率。這是2019年的情況。當(dāng)前的情況有比較大的變化，將來要跟蹤研究。

　　

　　“兩個上限”，2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會下發(fā)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知。根據(jù)銀行業(yè)金融機構(gòu)的資產(chǎn)規(guī)模、機構(gòu)類型等因素，分五檔設(shè)置銀行房地產(chǎn)貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限。相關(guān)企業(yè)做了過渡性的安排，如果越線，在兩年內(nèi)要作調(diào)整。

　　

　　“三道紅線”和“兩個上限”的提出，一方面體現(xiàn)出對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防范；另一方面也體現(xiàn)出對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。實際是調(diào)控的細化，過去沒有到企業(yè)內(nèi)部調(diào)控其財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況比例，這次是進入到企業(yè)內(nèi)部細化了調(diào)控。

　　

　　出臺了“兩集中”土地市場供給新規(guī)則。2021年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過3次，實際間隔時間和出讓地塊數(shù)量要相對均衡。實施“兩集中”土地出讓制度的試點城市22個。

　　

　　存量房市場納入調(diào)控范圍。2021年2月8日深圳市住建局在官網(wǎng)發(fā)布關(guān)于二手房成交參考價格的三則通知。同時發(fā)布了首份《深圳市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格表》，3月22日成都市發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

　　

　　張永生認(rèn)為，“三道紅線”“兩個上限”和存量房價格調(diào)控，這一切都明確了房地產(chǎn)調(diào)控政策精細化趨向，將使政策時效進一步增強。換句話說，過去對房地產(chǎn)的調(diào)控沒有進入細化層面，現(xiàn)在能夠精準(zhǔn)把握調(diào)控力度和效果，時度效會進一步增強。

　　

  

房地產(chǎn)業(yè)正面臨綠色轉(zhuǎn)型

　　張永生表示，過去房地產(chǎn)對應(yīng)的是傳統(tǒng)的工業(yè)化模式以及在此基礎(chǔ)上形成的城鎮(zhèn)化和區(qū)域經(jīng)濟。現(xiàn)在傳統(tǒng)的工業(yè)化模式不可持續(xù)，需要進行轉(zhuǎn)型，需要有新的城鎮(zhèn)化模式，城鎮(zhèn)化的內(nèi)容和方式都要發(fā)生深刻變化。對城市和鄉(xiāng)村定義也要發(fā)生變化。經(jīng)濟發(fā)展空間涵義也會發(fā)生變化。這種轉(zhuǎn)變是生態(tài)文明要研究的內(nèi)容，它和房地產(chǎn)有非常深刻的聯(lián)系。比如，近兩年在新冠肺炎疫情條件下房地產(chǎn)需求不僅沒有萎縮，反而是大幅度擴大，這背后的理論問題是對住房價值的重新思考。住房不僅是給人提供一個居所，還給大家提供安全感。

　　

　　在談到和生態(tài)文明直接相關(guān)的環(huán)境和文化對房地產(chǎn)的價值影響時，張永生認(rèn)為，同樣的房地產(chǎn)，同樣的投入，同樣的成本，同樣的物理品質(zhì)，當(dāng)環(huán)境和文化不一樣的時候價值也會不一樣。這些對房地產(chǎn)估價的理論和方法，如果從生態(tài)文明的視角來看也有一些新的啟發(fā)和含義。比如，在雙碳目標(biāo)下房地產(chǎn)也面臨轉(zhuǎn)型。比如建筑鋼材的強度，中國鋼產(chǎn)量占全球57%，進出口低于5%，大量的鋼材都是用在國內(nèi)的需求。房地產(chǎn)占了38%，住宅占了28%，這些都是接下來需要研究的重點議題。

　　

　　張永生認(rèn)為，今后整個經(jīng)濟發(fā)展模式會向綠色發(fā)展，在這個基礎(chǔ)上建立的城鎮(zhèn)化模式、房地產(chǎn)模式都會發(fā)生深刻變化。