房地產(chǎn)抵押估價(jià)：不可或缺但須改進(jìn)

柴   強(qiáng)

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)

長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)抵押估價(jià)是防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的一道重要防線，是估價(jià)機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)之一。然而近年來(lái)，房地產(chǎn)抵押貸款中不要評(píng)估、惡性壓低評(píng)估費(fèi)、炒作“免評(píng)估費(fèi)”、用自動(dòng)評(píng)估或預(yù)評(píng)估代替正式估價(jià)，以及“高估多貸”等不正常、不規(guī)范的現(xiàn)象叢生。對(duì)此，估價(jià)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注、反映強(qiáng)烈。在此，簡(jiǎn)要談些個(gè)人看法。

一、房地產(chǎn)抵押估價(jià)十分必要且非常重要

我國(guó)《商業(yè)銀行法》第三十六條規(guī)定，商業(yè)銀行貸款，借款人應(yīng)當(dāng)提供擔(dān)保；商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押物的價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性等進(jìn)行嚴(yán)格審查。因此，為了掌握抵押物的客觀合理價(jià)值等，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)要求和國(guó)際通行做法，商業(yè)銀行需要第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)提供獨(dú)立、客觀、公正、專(zhuān)業(yè)的抵押物價(jià)值意見(jiàn)及相關(guān)建議。

房地產(chǎn)抵押估價(jià)不僅關(guān)系到抵押當(dāng)事人的合法權(quán)益，還關(guān)系到信貸風(fēng)險(xiǎn)乃至國(guó)家金融安全。即使由第三方估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，如果對(duì)其監(jiān)管不夠，也可能出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題。全國(guó)政協(xié)副主席、香港特別行政區(qū)第四任行政長(zhǎng)官梁振英先生在2019年出版的《足跡與夢(mèng)想：評(píng)估行業(yè)回顧與展望》一書(shū)的序中寫(xiě)道：“境外的經(jīng)驗(yàn)說(shuō)明，股市崩盤(pán)、企業(yè)倒閉和銀行出現(xiàn)大量房地產(chǎn)壞賬的主要原因，往往是不規(guī)范的房地產(chǎn)評(píng)估。”例如，20世紀(jì)80年代的美國(guó)儲(chǔ)蓄與貸款危機(jī)，不規(guī)范的房地產(chǎn)抵押估價(jià)被認(rèn)為是主要原因之一；2008年的全球金融危機(jī)，估價(jià)師的獨(dú)立性受到金融機(jī)構(gòu)不當(dāng)干預(yù)被認(rèn)為是背后原因之一；而歐洲特別是德國(guó)的金融較為穩(wěn)定，規(guī)范、謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估被認(rèn)為是重要因素之一。因此，規(guī)范的房地產(chǎn)抵押估價(jià)十分必要且非常重要。 

二、國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)屬于法定評(píng)估

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”。《資產(chǎn)評(píng)估法》第三條規(guī)定：“涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的（以下稱(chēng)法定評(píng)估），應(yīng)當(dāng)依法委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。”據(jù)此，國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)屬于“法定評(píng)估”，即“強(qiáng)制性評(píng)估”或“必須評(píng)估”，也就是必須依法委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

如果不委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，國(guó)有商業(yè)銀行將可能要承擔(dān)法律責(zé)任。特別是在不委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的情況下，如果未來(lái)出現(xiàn)不能按期收回貸款，有關(guān)人員尤其是有關(guān)負(fù)責(zé)人將可能要被追責(zé)。例如，《資產(chǎn)評(píng)估法》第五十一條規(guī)定：“違反本法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行法定評(píng)估而未委托的，由有關(guān)部門(mén)責(zé)令改正；拒不改正的，處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

三、二手住房成交參考價(jià)格不一定低于抵押評(píng)估價(jià)

2021年2月以來(lái)，為了提高二手住房市場(chǎng)信息透明度，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，深圳、成都、寧波、西安等城市先后發(fā)布了二手住房成交參考價(jià)格（以下稱(chēng)參考價(jià)），預(yù)計(jì)還會(huì)有更多的城市發(fā)布參考價(jià)。從整體來(lái)看，參考價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)格。即使如此，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，仍然有必要委托評(píng)估抵押價(jià)值。

這是因?yàn)閰⒖純r(jià)通常是住宅小區(qū)的平均價(jià)格，小區(qū)內(nèi)必然有一些住宅的價(jià)值低于參考價(jià)。例如，那些有特殊不利影響或質(zhì)量瑕疵、權(quán)利負(fù)擔(dān)、欠繳稅費(fèi)等的房地產(chǎn)，如周邊環(huán)境差、采光受到遮擋、戶型不方正、發(fā)生過(guò)非正常死亡事件（即所謂兇宅）等的住宅。在沒(méi)有評(píng)估價(jià)的情況下，就無(wú)法判斷參考價(jià)一定低于抵押價(jià)值。商業(yè)銀行如果僅依據(jù)參考價(jià)確定貸款額，難免會(huì)出現(xiàn)多貸款的情況，帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，商業(yè)銀行在審批房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，參考價(jià)、評(píng)估價(jià)都應(yīng)當(dāng)有，然后在它們中選擇較低的作為確定貸款額的參考依據(jù)。

四、商業(yè)銀行不應(yīng)為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)而不委托評(píng)估

房地產(chǎn)抵押估價(jià)從過(guò)去的借款人委托并支付評(píng)估費(fèi)，改為商業(yè)銀行委托并支付評(píng)估費(fèi)，是一大進(jìn)步。這可以防范在借款人委托的情況下，借款人趁機(jī)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)高估帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。但同時(shí)也出現(xiàn)了某些商業(yè)銀行為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)而惡性壓低評(píng)估費(fèi)，甚至不委托評(píng)估的情況。但是，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)清楚，不能為了節(jié)省評(píng)估費(fèi)而不委托評(píng)估或惡性壓低評(píng)估費(fèi)。因?yàn)閲?guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)屬于法定評(píng)估，如果不委托評(píng)估，將會(huì)給國(guó)有商業(yè)銀行及其人員特別是有關(guān)負(fù)責(zé)人，帶來(lái)難以估量的潛在風(fēng)險(xiǎn)；而過(guò)低的評(píng)估費(fèi)，將難以保證應(yīng)有的評(píng)估質(zhì)量，最終受害的將是商業(yè)銀行。

對(duì)于上述房地產(chǎn)抵押估價(jià)的必要性、重要性，國(guó)有商業(yè)銀行的房地產(chǎn)抵押估價(jià)屬于法定評(píng)估、不委托評(píng)估將帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，過(guò)低評(píng)估費(fèi)所導(dǎo)致的評(píng)估質(zhì)量低等問(wèn)題，各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師，應(yīng)通過(guò)多種渠道、采取多種方式與商業(yè)銀行及其相關(guān)人員溝通、說(shuō)明和提示。 

五、自動(dòng)評(píng)估有其特殊用途但需防止被濫用

自動(dòng)評(píng)估是現(xiàn)代科技發(fā)展及其在房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域應(yīng)用的產(chǎn)物，有其特殊的優(yōu)勢(shì)和作用，可使商業(yè)銀行快速、低成本得到評(píng)估結(jié)果。但是，自動(dòng)評(píng)估一般沒(méi)有評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，存在評(píng)估不夠精細(xì)、不符合《資產(chǎn)評(píng)估法》和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的要求等重大缺陷。因此，自動(dòng)評(píng)估不是正式估價(jià)，不能越界，更不能代替正式估價(jià)。

為此，既要給自動(dòng)評(píng)估設(shè)置底線和邊界，不讓其濫用，不使其誤導(dǎo)商業(yè)銀行等貸款人，也要給自動(dòng)評(píng)估尋找合適的出路。自動(dòng)評(píng)估可用于貸前初步了解抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值，貸后抵押物的市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值監(jiān)測(cè)與重估，以及快速檢驗(yàn)委托評(píng)估的評(píng)估價(jià)是否超出了正常合理區(qū)間。此外還需指出的是，預(yù)估單、詢(xún)價(jià)單、價(jià)格咨詢(xún)報(bào)告等，都不是正式估價(jià)報(bào)告，不具有正式估價(jià)報(bào)告的法律效力，起不到正式估價(jià)報(bào)告的作用。

實(shí)際上，為商業(yè)銀行等貸款人提供自動(dòng)評(píng)估服務(wù)的企業(yè)或平臺(tái)，基本上是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或其創(chuàng)辦的，理應(yīng)對(duì)自動(dòng)評(píng)估的使用范圍和性質(zhì)有較好的認(rèn)知。這些提供自動(dòng)評(píng)估服務(wù)的企業(yè)或平臺(tái)之間，以及與估價(jià)機(jī)構(gòu)之間，應(yīng)加強(qiáng)溝通交流，增進(jìn)理解，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。各級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織也應(yīng)采取適當(dāng)方式與提供自動(dòng)評(píng)估服務(wù)的企業(yè)或平臺(tái)溝通、說(shuō)明和提示。

六、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員不得擾亂抵押估價(jià)秩序

目前，評(píng)估費(fèi)改由貸款銀行支付后，仍有某些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員違法違規(guī)向借款人收取評(píng)估費(fèi)，或在代辦貸款等服務(wù)收費(fèi)中加收評(píng)估費(fèi)。抵押估價(jià)應(yīng)由借貸當(dāng)事人的貸款銀行或借款人委托。在評(píng)估費(fèi)由貸款銀行支付的情況下，按照誰(shuí)委托誰(shuí)付費(fèi)原則，抵押估價(jià)業(yè)務(wù)應(yīng)由貸款銀行委托，而非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)委托。此外，那些宣稱(chēng)不再向借款人收取評(píng)估費(fèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)及其人員，不得借評(píng)估費(fèi)改由貸款銀行支付之機(jī)炒作“免評(píng)估費(fèi)”，誤導(dǎo)消費(fèi)者。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員更不得為了促成房地產(chǎn)交易，迎合買(mǎi)房人的多貸款要求，利用渠道優(yōu)勢(shì)脅迫估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師高估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師也不得與借款人、經(jīng)紀(jì)人員、金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員等惡意串通“高估多貸”。

對(duì)此，中房學(xué)已與有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)溝通和說(shuō)明，并將繼續(xù)關(guān)注有關(guān)動(dòng)態(tài)，特別是提醒廣大房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、估價(jià)機(jī)構(gòu)及其人員，如有“高估多貸”行為，就可能被認(rèn)定為助長(zhǎng)炒房、助推房?jī)r(jià)、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為，將會(huì)給自己帶來(lái)嚴(yán)重后果。

七、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師要勤勉謹(jǐn)慎做好抵押估價(jià)

對(duì)待房地產(chǎn)抵押估價(jià)，希望廣大房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師做到以下幾點(diǎn)：

一是要嚴(yán)肅認(rèn)真總結(jié)相關(guān)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，清醒認(rèn)識(shí)過(guò)去抵押估價(jià)中的不足，努力提供“貨真價(jià)實(shí)”的高質(zhì)量抵押估價(jià)服務(wù)。較具體一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，要從形式上的估價(jià)轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)上的估價(jià)，必須嚴(yán)格履行完整的估價(jià)程序，全面、仔細(xì)地對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘，豐富估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的內(nèi)容。例如，同時(shí)提供抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值、抵押凈值、市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)格，并對(duì)這些價(jià)值、價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的比較分析；提供抵押房地產(chǎn)價(jià)值、價(jià)格的歷史變化情況和未來(lái)趨勢(shì)，如提供該類(lèi)房地產(chǎn)長(zhǎng)期以來(lái)或近年來(lái)的相關(guān)價(jià)格指數(shù)圖；提供抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示，有針對(duì)性地說(shuō)明抵押房地產(chǎn)是否易于處置變現(xiàn)，是否具有較好的變現(xiàn)能力和債權(quán)保障作用，特別是指出可能存在的不利于變現(xiàn)的因素和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)上述改進(jìn)，以更好地滿足商業(yè)銀行深入了解抵押物價(jià)值以及實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的可行性等的需要，使商業(yè)銀行深切感受到房地產(chǎn)抵押估價(jià)本身“有價(jià)值”，從而使房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)進(jìn)入“正循環(huán)”。

二是要做“有尊嚴(yán)的服務(wù)者”，不得以惡性壓價(jià)等不正當(dāng)手段招攬抵押估價(jià)業(yè)務(wù)。惡性壓價(jià)不僅嚴(yán)重?fù)p害估價(jià)行業(yè)的專(zhuān)業(yè)形象和社會(huì)形象，而且屬于違法違規(guī)行為，是《資產(chǎn)評(píng)估法》等法律法規(guī)明令禁止的。如《資產(chǎn)評(píng)估法》第二十條規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得以惡性壓價(jià)等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)。《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第三十三條規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得以“惡意壓低收費(fèi)等方式進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)”。此外，評(píng)估費(fèi)過(guò)低還難以保證估價(jià)質(zhì)量，會(huì)嚴(yán)重?fù)p害估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告使用人的利益，也會(huì)給估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師帶來(lái)很大的潛在風(fēng)險(xiǎn)，最終使估價(jià)機(jī)構(gòu)自身不可持續(xù)發(fā)展，相當(dāng)于“集體慢性自殺”。

三是要堅(jiān)定和增強(qiáng)信心，正確認(rèn)識(shí)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)的未來(lái)發(fā)展空間。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)抵押活動(dòng)是不斷增加的，抵押估價(jià)業(yè)務(wù)是不斷增長(zhǎng)的。這是因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)，融資活動(dòng)普遍而活躍，貸款是主要的融資渠道和方式之一。由于房地產(chǎn)有良好的債權(quán)保障作用，商業(yè)銀行等貸款人往往要求借款人將房地產(chǎn)抵押，以保障其債權(quán)實(shí)現(xiàn)。特別是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展變化的不確定性因素更加復(fù)雜，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)像過(guò)去那樣只漲不跌，尤其是中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清2021年6月提醒包括商業(yè)銀行在內(nèi)的單位和個(gè)人：“押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)”。因此，商業(yè)銀行為了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)，將更加需要規(guī)范、精細(xì)、高質(zhì)量的房地產(chǎn)抵押估價(jià)服務(wù)，抵押估價(jià)業(yè)務(wù)仍有很大的市場(chǎng)空間。