中國人民銀行近日發布了由貨幣政策分析小組撰寫的 《中國區域金融運行報告(2018)》，其中以專題的形式分析了中國房地產市場。報告指出， 當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但同時，也存在有待解決和完善的一些問題。

　　報告稱，2017年，全國房地產市場調控延續“房子是用來住的，不是用來炒的”這一基本要求，繼續堅持“分類調控、因城施策”原則，在限購、限貸等傳統需求端調控手段的基礎上，豐富調控方式，促進房地產市場健康穩定發展。

　　房價總體趨于穩定，一二線城市房價漲幅回落。2017年，“分類調控，因城施策”的房地產調控政策效果繼續顯現。一線城市和部分二線城市漲幅回落，三四線城市漲幅略有擴大。2017年12月，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，比2016年12月減少4個，城市間房價漲幅波動大幅收窄。

　　商品房銷售分化，住宅待售面積下降。2017年，全國商品房銷售面積和銷售額增速趨緩。一線城市商品房銷售面積明顯縮減；三四線城市銷售面積較快增長，但下半年以來增速回落。2017年，全國商品房銷售面積16.9億平方米，同比增7.7%，較2016年回落14.8個百分點。商品房銷售額13.4萬億元，同比增長13.7%，較2016年回落21.1個百分點。隨著市場交易回升和新增供應下降，商品房待售面積下降。2017年末，全國商品房待售面積5.9億平方米，同比下降15.3%，其中住宅待售面積下降25.1%。

　　房地產開發投資總體平穩增長。2017年，全國共完成房地產開發投資11.0萬億元，同比增長7.0%，增速較2016年回升0.1個百分點。其中，住宅開發投資同比增長9.4%，增速較2016年提高3.0個百分點；辦公樓、商業營業用房開發投資分別增長3.5%和下降1.2%，較2016年分別回落1.7個和9.6個百分點。分地區看，東部、中部和西部地區房地產開發投資分別增長7.2%、11.6%和3.5%，東北地區房地產開發投資同比增長1.0%。

　　住宅用地供應增加和銷售穩定增長增強了企業開發住宅的意愿。住宅用地供應明顯增加，溢價率出現回落。2017年，各地土地市場調控持續深化，租賃住房用地加快推出。據自然資源部數據，2017年，出讓國有建設用地22.5萬公頃，同比增長6.4%；出讓合同價款5.0萬億元，同比增長36.7%。土地拍賣溢價率回落，主要城市住宅地價漲幅收窄，但部分三線城市住宅地價漲幅擴大，城市分化格局延續。2017年第四季度，全國105個主要監測城市住宅用地價格同比增長10.2%。

　　保障性安居工程建設持續推進，保障房信貸支持力度加大。國家實施保障性安居工程主要包括保障性住房建設、棚戶區改造、農村危房改造三大類，各類保障性安居工程建設穩步推進。2017年，全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套；全國農村地區建檔立卡貧困戶危房改152.5萬戶。金融支持保障性安居工程建設力度較大。2017年末，全國保障性住房開發貸款余額為3.3萬億元，同比增長32.6%，繼續保持快速增長；全年新增8202.5億元，占同期房產開發貸款增量的61.8%。此外，利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作穩步推進，截至2017年末，已有85個城市的373個保障房建設項目通過貸款審批，并按進度發放貸款871.7億元。

　　加快培育和發展住房租賃市場。2017年7月，住房和城鄉建設部會同有關部門聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，選取12個城市開展試點，從增加供應、完善服務、加強政策支持等方面推出綜合舉措，加快培育和發展住房租賃市場。同期，廣州率先提出租售同權，賦予租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇，成為扶持住房租賃市場發展的一項重要舉措。隨后，全國超過50個城市發布了支持住房租賃相關政策，多渠道增加租賃住房供應，培育規模化租賃企業。同時，商業銀行積極布局住房租賃金融戰略，與地方政府和房地產開發企業開展合作，推出一系列金融創新產品全面支持住房租賃市場發展。

　　報告稱，2017年，各地陸續強化房地產調控政策，中國人民銀行不斷完善住房金融宏觀審慎政策，加強居民消費信貸管理，引導金融機構支持租賃住房市場發展。

　　房地產開發資金增長趨緩，購房款仍是主要資金來源。2017年，全國房地產開發企業到位資金15.6萬億元，同比增長8.2%，較2016年回落7.0個百分點。其中，國內貸款2.5萬億元，同比增長17.3%，占房地產開發資金的16.2%；自籌資金5.1萬億元，同比增長3.5%，占房地產開發資金的32.6%；其他資金占房地產開發資金的51.1%，其他資金中定金及預收款、個人按揭貸款分別為4.9萬億元和2.4萬億元，合計占到房地產開發資金的46.5%。

　　房地產貸款增速總體下降，住房抵押貸款價值比有所回落。2017年末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額32.2萬億元，同比增長20.9%，較2016年末回落6.1個百分點。其中，個人住房貸款余額21.9萬億元，同比增長22.2%，較2016年末回落14.5個百分點；住房開發貸款余額5.6萬億元，同比增長26.7%，較2016年末提高13.4個百分點。分地區看，東部、中部和西部地區增速均有所回落，東北地區增速小幅回升。2017年末，東部、中部和西部地區房地產貸款增速較2016年分別回落9.9個、5.7個和2.9個百分點；東北地區房地產貸款余額增長12.1%，較2016年提高0.3個百分點。貸款價值比(Loan To Value， LTV)有所回落。2017年，全國住房抵押貸款價值比為59.3%，同比回落1.1個百分點。其中，東部地區回落幅度較大，較2016年回落2.3個百分點；東北地區LTV相對較高，較2016年提高0.4個百分點。

　　報告指出，當前房地產市場發展總體平穩，租賃住房市場發展加快，房地產投資韌性較強。但也要看到，一些房地產企業負債率較高，償債壓力較大；部分城市新房、二手房價格倒掛；租賃關系不穩定，市場不規范，監管難度較大；存量土地利用效率有待提高，房地產市場長效調控機制有待完善。下一階段，要圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主線，進一步鞏固房地產調控政策效果的同時，應當加快住房制度改革和長效機制建設，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，加強存量土地集約化利用，提高土地利用效率，大力發展住房租賃市場，保護租賃利益相關方合法權益，繼續落實“因城施策”住房金融宏觀審慎管理政策。