2017年，隨著“租購同權”“租售并舉”政策的不斷出臺，住房租賃市場駛入發展“快車道”來自不同領域的主體紛紛布局長租公寓，租賃企業迎來滾雪球式發展。

　　各路資本蜂擁而至，長租公寓的“混戰”越發激烈，一些行業亂象開始滋生。為通過規模搶占市場份額，部分租賃企業通過高價爭奪房源從而助推租金上漲、開展“租金貸”業務來進行籌資擴張使得租客落入消費陷阱。

　　輿論的質疑使得長租公寓這個新興行業正面臨前所未有的打擊和挑戰。

　　行業亟須規范，監管部門也已及時出手。北京市監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，要求其不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源。

　　深圳互聯網金融協會緊隨其后發布風險提示，嚴禁從事長租公寓業務的中介服務商開展類似“租金貸”業務合作。

　　近年來，房企也紛紛殺入長租公寓領域，在監管日趨嚴厲的長租公寓市場中，能否找到新的方向？

　　　長租公寓打響規模戰

　　根據鯨準數據庫收錄，截至2018年3月22日，我國共有223家長租公寓相關企業成立，長租公寓正成為資本關注的熱門賽道。

　　以規模搶占市場成為各大租賃機構的核心競爭手段。青客公寓CEO金光杰曾在接受媒體時采訪時表示，3萬–5萬間的規模，是公寓企業的生存底線，而規模化發展能夠有效降低企業的成本。

　　在今年1月16日，自如宣布完成40億人民幣A輪融資，刷新了中國長租公寓最高單次融資紀錄。在資本的助推下，2018年上半年自如管理公寓超過70萬間，今年的目標是突破100萬間。

　　今年6月，蛋殼公寓也宣布完成7000萬美元B+輪融資，2018年6月，蛋殼公寓相繼進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模達12萬間；而在融資之后，蛋殼公寓表示將加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。

　　房地產企業也在加快前進步伐。截至今年7月末，國內房企的TOP50中，已有20家開展了長租公寓業務。其中碧桂圓表示未來三年將發展100萬套長租公寓，萬科預計到2018年拓展公寓目標45萬間，遠期規劃則計劃提供100萬套公寓，年收入達到155億元。

　　在規模競賽中，房源的爭奪至關重要。

　　8月18日，時任我愛我家副總裁胡景暉在電話會議中表示自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商以高于市場正常價格的20%–40%在爭搶房源，進而推高租金。一時間，關于長租公寓推高房租的輿論指責呼嘯而來。

　　“房源拓展數量和面積是我工作的主要考核標準，所以找房源的時候勢必會跟其他公司的工作人員競爭，在雙方爭搶過程，房源價格提升是必然的事情，但也不會高得離譜。”深圳某上市房企長租公寓運營人向時代周報記者表示。

　　事實上，租金目前正處在上升通道。根據中信證券相關報告顯示，2018年7月北上廣深為代表的一線城市房租增速處于過去五年高位。從2018年房租數據來看，北京、上海、深圳、廣州的房租增速均較高。

　　其中，北京2018年7月份房租環比上漲2.63%，同比上漲21.89%；廣州市2018年7月房租環比上漲2.92%，同比上漲21.64%，均處于過去五年間的較高水平。

　　對于長租公寓助推房租上漲的言論，萬科泊寓相關負責人向時代周報記者予以否認，

　　“最近幾年確實有一些資本、機構介入了租賃業務，但根據我們掌握的數據顯示，目前在我國租賃市場，機構滲透率平均僅為2%，最高的城市機構滲透率為5%，所占份額都還很小。據此推斷，當前租賃機構不具備為市場定價的能力。”

　　上述負責人向時代周報記者表示，在租金價格的制定上，泊寓的定價一直都是遵從市場的價格。泊寓整體出租率一直保持在90%以上，價格也實惠而便宜，2018年泊寓單套平均租金僅1693元。

　　貝殼研究院院長楊現領認為租金問題的本質是供求，目前房屋存量本身即存在剛性的缺口，以北京為例，全市房屋存量約750萬套，共計約1600萬間，對應于接近2200萬常住人口，缺口顯著，缺口如果未能得到妥善解決，長期來看將持續面臨租金上漲壓力。

　　顯然，租金上漲不能全歸咎于長租公寓運營商，但市場占有率的不斷上升，使得長租公寓群體無法置身事外。

　　“一旦市場房源被租賃機構壟斷，企業便擁有了定價權，租房市場必然將迎來暴漲。” 中原地產首席分析師張大偉表示擔憂。

　　好在監管及時到位。8月17日，北京市住建委聯合北京銀監局、北京市金融局、北京市稅務局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。

　　會議明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。

　　同時，10家企業集體承諾未來兩月內不會漲租金，并將市場投放超過12萬套存量房源。

　　　房企輕重并舉

　　國內排名前100的開發商中，有超過三成的企業涉足長租公寓領域，布局長租公寓成為房企掘金新領域的一大趨勢。

　　“房源的數量決定了規模的大小，房企擁有比其他玩家更強大的資本實力和拿房渠道”張大偉向時代周報記者表示。

　　據時代周報記者了解，房企在獲取房源方面采取輕重并舉的方法。通常是以輕資產方式來擴大規模，表現為集中式租賃，從政府、村集體等業主手中，獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租。

　　除了輕資產模式之外，房企也在拓展重資產自持項目。萬科總經理祝九勝表示，隨著租賃用地的推出，萬科也在積極獲取自持地塊，目前在北京、佛山、深圳有6個項目。

　　不同于快速周轉的住宅開發業務，長租公寓需要長期持有運營，盈利難依然是困擾著行業的難題。

　　“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”萬科泊寓方面向時代周報記者坦言。

　　深圳一家公寓運營商對時代周報記者表示，目前市場上95%的長租公寓都沒有實現盈利，其所在公司的回本周期盡量控制在簽約周期的一半時間內。

　　在目前尚未實現盈利無法自我供血的情況之下，支撐長租公寓能夠持續擴張的方法便是依靠外部融資輸血。

　　房地產企業通過發行住房租賃債券向社會融資，不斷盤活存量資產。

　　在資本加速涌入長租領域的同時，處在監管空白地帶的“租金貸”成為部分中小型租賃機構籌資擴張的重要手段開始映入公眾眼簾。

　　“租金貸是很多公寓經營者自己將自己麻痹了，他們用租金合約押出的錢去獲取更多的房源，成長過快會令他們崩盤。”協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖向時代周報記者表達對租金貸的擔憂。

　　房企的融資渠道更多元化，所以租金貸業務大多存在中介機構之中。”張大偉表示。

　　事實上，租金貸的業務目前并未形成主流。萬科工作人員向時代周報記者表示，旗下長租公寓并未開展租金貸業務，未來也不會考慮這一形式。