群眾租購(gòu)住房指導(dǎo)手冊(cè)

       為認(rèn)真扎實(shí)開(kāi)展好“我為群眾辦實(shí)事”實(shí)踐活動(dòng)，支部結(jié)合本單位的工作特點(diǎn)和支部黨員的業(yè)務(wù)專(zhuān)長(zhǎng)，經(jīng)認(rèn)真研究，提出通過(guò)摸清找準(zhǔn)群眾在租購(gòu)住房過(guò)程中，因?qū)φ卟皇煜ぁ⒘鞒滩幻靼住⑿g(shù)語(yǔ)不理解、信息不透明、合同不規(guī)范，造成的痛點(diǎn)、難點(diǎn)、利益受損點(diǎn)，采取一問(wèn)一答的形式，編制一本簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂的手冊(cè)，幫助群眾熟悉政策、知曉流程、了解術(shù)語(yǔ)、分清信息、讀懂合同，切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益，保障交易安全。

支部全體黨員、入黨積極分子均積極參與了該活動(dòng)。首先，通過(guò)各自走訪、集體座談等方式，收集、整理、歸納了租購(gòu)住房問(wèn)題。其次，通過(guò)在我會(huì)的中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)、中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、中國(guó)住房租賃等3個(gè)微信公眾號(hào)發(fā)布調(diào)查問(wèn)卷，廣泛聽(tīng)取群眾意見(jiàn)。然后，根據(jù)群眾反饋的意見(jiàn)，整理出100個(gè)群眾最關(guān)心的問(wèn)題。通過(guò)上述環(huán)節(jié)，基本摸清找準(zhǔn)了當(dāng)前群眾在租購(gòu)住房過(guò)程中的操心事、煩心事、揪心事，并從問(wèn)題產(chǎn)生根源、癥結(jié)所在出發(fā)，深入分析、綜合研判，提出了解決問(wèn)題的措施、方法和路徑，對(duì)問(wèn)題逐一回應(yīng)，形成了本手冊(cè)初稿。在此基礎(chǔ)上，支部書(shū)記趙鑫明同志、支部紀(jì)檢監(jiān)察委員王霞同志、支部黨小組組長(zhǎng)程敏敏同志，分別對(duì)承租住房、購(gòu)買(mǎi)“二手住房”、購(gòu)買(mǎi)新建住房的初稿內(nèi)容進(jìn)行了修改。支部全體黨員、入黨積極分子對(duì)修改完善后的初稿再次進(jìn)行通讀完善。最后由趙鑫明同志對(duì)全部?jī)?nèi)容進(jìn)行統(tǒng)稿，形成了本手冊(cè)。

本手冊(cè)由租購(gòu)住房綜合篇、承租住房篇、購(gòu)買(mǎi)住房篇三部分組成，其中：購(gòu)買(mǎi)住房篇又分為購(gòu)買(mǎi)住房綜合性問(wèn)題、購(gòu)買(mǎi)新建住房問(wèn)題、購(gòu)買(mǎi)“二手住房”問(wèn)題三個(gè)板塊。在購(gòu)買(mǎi)“二手住房”問(wèn)題板塊中，還針對(duì)群眾委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)住房過(guò)程中遇到的問(wèn)題，進(jìn)行了集中解答。

本手冊(cè)將通過(guò)地方行業(yè)協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店發(fā)放等方式，免費(fèi)提供給群眾使用，電子版也將在本會(huì)官網(wǎng)、3個(gè)微信公眾號(hào)發(fā)布，方便群眾免費(fèi)下載使用。

受時(shí)間、編寫(xiě)人員水平所限，本手冊(cè)中錯(cuò)誤、疏漏、不妥之處難以避免，懇請(qǐng)批評(píng)指正。

中共中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)黨支部

            二〇二一年十月

一、租購(gòu)住房綜合篇

1. 什么叫“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”？

     “租購(gòu)?fù)瑱?quán)”是指無(wú)論是通過(guò)承租住房解決居住問(wèn)題的群眾，還是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房解決居住問(wèn)題的群眾，都有平等享有社會(huì)公共服務(wù)資源的權(quán)利，如子女入學(xué)、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、社會(huì)保險(xiǎn)、辦理落戶(hù)等方面。目前，廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等城市正在試點(diǎn)，具體實(shí)施細(xì)則各地仍在不斷完善。

2. 辦理合同網(wǎng)簽備案，為什么能有效防范“一房多賣(mài)”“一房多租”？

合同網(wǎng)簽備案是房屋交易合同網(wǎng)上簽約備案的簡(jiǎn)稱(chēng)。住房租賃、住房買(mǎi)賣(mài)都是房屋交易行為。住房租賃、買(mǎi)賣(mài)交易當(dāng)事人通過(guò)政府部門(mén)建立的房屋交易網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，在線簽訂住房租賃、買(mǎi)賣(mài)合同并完成備案的過(guò)程，就是合同網(wǎng)簽備案。

辦理合同網(wǎng)簽備案能有效防范“一房多賣(mài)”“一房多租”體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。首先，在房源信息發(fā)布端。出租人（賣(mài)房人）在發(fā)布出租、出售房源前，需要通過(guò)房屋交易管理部門(mén)的管理平臺(tái)對(duì)房源進(jìn)行核驗(yàn)。對(duì)已出售的住房不得重復(fù)發(fā)布出售信息，重復(fù)出租的住房禁止發(fā)布出租信息。從源頭上防范“一房多賣(mài)”“一房多租”的信息散播。其次，在辦理網(wǎng)簽備案前，房屋交易管理部門(mén)的管理平臺(tái)對(duì)擬出租、出售的房屋進(jìn)行核驗(yàn)，對(duì)不得出租、重復(fù)出租、已被查封、已網(wǎng)簽備案、已出售的住房，不予辦理網(wǎng)簽備案。從合同端防范“一房多賣(mài)”“一房多租”的合同出現(xiàn)。最后，完成網(wǎng)簽備案后，房屋交易管理部門(mén)的樓盤(pán)表鎖定該住房，至解除租賃關(guān)系，或者完成房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移。從交易過(guò)程端防范“一房多賣(mài)”“一房多租”的行為。因此，通過(guò)辦理合同網(wǎng)簽備案將在“房源發(fā)布控制、客體核驗(yàn)、樓盤(pán)表鎖定”三個(gè)環(huán)節(jié)有效防范“一房多賣(mài)”“一房多租”。

需要注意的是，本手冊(cè)中所指的“一房多租”是指的是違反法律法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定或者合同約定，在同一租期內(nèi)將同一住房（房間）重復(fù)出租產(chǎn)生的糾紛。

3. 從建筑類(lèi)型上看，常見(jiàn)的住房類(lèi)型有哪幾種？有什么差別？

住房常見(jiàn)的建筑類(lèi)型有板樓、塔樓、板塔結(jié)合等。板樓的住房戶(hù)型一般較方正，較容易形成空氣對(duì)流，通風(fēng)、日照均較好。塔樓的住房共用電梯或樓梯集中分布在樓幢中心位置，各套住房圍繞電梯或樓梯分布，空間比較緊密，可節(jié)約占地面積，受布局所限，空氣對(duì)流性相對(duì)較差。板塔結(jié)合指一棟樓中有些戶(hù)型有板樓的戶(hù)型特點(diǎn)，有些戶(hù)型有塔樓的戶(hù)型特點(diǎn)。板樓和塔樓最簡(jiǎn)單的判斷方式，看住房是否通透，空氣是否形成對(duì)流。在對(duì)采光、通風(fēng)要求比較高的地區(qū)，板樓的住房一般更受歡迎。

4.住房面積的分類(lèi)有哪幾種？

住房的面積有建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、預(yù)測(cè)面積、實(shí)測(cè)面積、合同約定面積和產(chǎn)權(quán)登記面積等。通常情況下，住房面積一般是指住房的建筑面積。在一幢建筑存在多個(gè)所有權(quán)人的情況下，建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、共有建筑面積、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之間關(guān)系及概念如下：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)使用面積是指房屋戶(hù)內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

共有建筑面積是指各所有權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是指按照套內(nèi)建筑面積，分?jǐn)偨o某個(gè)產(chǎn)權(quán)人的共有建筑面積。

需要注意的是，住房面積是衡量住房大小、結(jié)算房?jī)r(jià)或者租金的重要數(shù)據(jù)。目前，按照套承租住房的，一般按照套或者建筑面積結(jié)算租金；按照間承租住房的，一般按照間或者間的使用面積結(jié)算租金；新建住房銷(xiāo)售一般按照建筑面積或者套內(nèi)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)；存量住房（二手房）一般按照套結(jié)算房?jī)r(jià)，但通常也會(huì)標(biāo)注住房的建筑面積。

5.如何區(qū)別住房的承重墻和非承重墻？

住房的承重墻和非承重墻大致可以從以下方面進(jìn)行判斷：

一是通過(guò)圖紙判斷。在戶(hù)型圖中，非承重墻的墻體明顯畫(huà)得比承重墻薄。一般粗實(shí)線部分的墻體是承重墻，細(xì)實(shí)線或虛線標(biāo)注的是非承重墻。

二是通過(guò)聲音判斷。敲擊墻體，有清脆大回聲的，是非承重墻；沒(méi)有太多回聲的，是承重墻。

三是通過(guò)厚度判斷。從墻的厚度看，非承重墻較薄，厚度一般在10厘米左右。承重墻較厚，厚度一般在24厘米左右。

四是通過(guò)部位判斷。外墻、與鄰居共用的墻通常都是承重墻。房間內(nèi)的隔墻大多數(shù)是非承重墻。

以上方法中，最重要的，還是要通過(guò)住房的圖紙判斷，請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員確定。