今年以來，中央不斷釋放穩地產信號，各地“因城施策”持續發力，從調整公積金貸款政策到降首付降利率，再到限購、限售等政策松綁，近期還出現了“房票”等創新方式，一系列購房支持政策和房地產紓困政策疊加的效果開始顯現，5月房地產各指標環比均出現回升，房價降勢趨緩，二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善。

業內人士認為，全國樓市仍在筑底過程中，真正回穩仍需政策組合拳助力。未來各地政策會更具針對性，在限購、限價、首付比例、首套房標準認定、貸款利率、稅收等方面都有進一步調整空間。

支持政策持續加力擴圍

今年以來，多部門落實去年中央經濟工作會議精神，在堅持“房住不炒”的基礎上，穩妥有序地糾偏房地產調控政策，各地因城施策穩地產政策持續出臺。

其中，對樓市影響最大的房貸政策，從貸款發放提速、貸款利率下調，到公積金貸款額度提高和首付比例降低，再到非限購城市商貸首付比例降低，寬松力度從公積金端逐漸傳導至商貸端，首套房購房需求得到支持。隨著鄭州穩地產“組合拳”的出臺，拉開了限購城市在商貸領域對改善性需求支持的序幕，更多城市開始放松首套房貸認定標準，取消“認房又認貸”，極大降低了改善性需求的購房門檻。

與此同時，限購、限售等限制性政策的松綁也從非熱點城市擴展到熱點城市。特別是4月29日中央政治局會議提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，為政策寬松指明方向后，5月以來各地松綁政策呈現井噴之勢，形式也更加多樣。如長沙首提存量房出租不納入限購；武漢針對投親、多孩、非本地這三類家庭放松限購，同時解除郊區限購政策；珠海、唐山等地公積金貸款政策實行“一人購房全家幫”。另外，多地對二孩三孩家庭給予購房優惠，包括可在現有限購套數基礎上新購1套房、額外購房補貼、額外提高公積金貸款最高限額、契稅補貼等。近期，鄭州還提出“房票”購房不計入限購套數，并給獎勵和優惠政策等。

不僅地方層面支持政策層出不窮，5月以來，中央層面政策力度也顯著加強，下調全國層面首套房貸利率下限，超預期下調五年期以上貸款市場報價利率15個基點。

這些措施有利于減輕居民家庭房貸負擔，也有利于促進消費、投資和宏觀經濟大盤。自5月23日國務院常務會議部署穩經濟一攬子措施，在房地產方面提出“因城施策支持剛性和改善性住房需求”以來，多地將促進住房消費作為穩經濟的重要措施之一，并在一攬子實施方案中提出購房支持政策，其中，多地落實下調首套房貸利率下限，執行4.25%的較低利率水平。

除了需求端的各類支持政策，在供給端的支持政策也在同步推進。今年以來，為了有效防范化解風險，促進房地產行業健康發展和良性循環，中央在房企融資、并購貸、預售資金監管等多個層面頻頻釋放積極信號。近期，多家民營房企在信用保護工具的加持下成功發行公司債等，可見在監管部門的大力支持下，房企融資環境進一步改善。

市場回穩仍需政策助力

在一系列政策持續疊加下，持續低迷的房地產市場在5月以后出現了一些積極信號。

從國家統計局的最新數據來看，今年前5個月，房地產開發投資、商品房銷售面積和銷售額、房企到位資金等多指標累計增速雖然仍同比下降，但從5月單月來看，各指標環比均出現了回升，并且同比降幅均有收窄。5月份，全國70城房價環比總體延續降勢，但降勢趨緩。特別是新房價格下降城市個數減少，降幅收窄，其中，深圳環比由跌轉漲、廣州環比漲幅擴大，帶動一線城市新房價格整體環比漲幅擴大。二線城市中，成都房價漲幅連續2個月全國第一。另外，南部沿海的廈門、桂林等城市二手房市場小幅回暖。

從更能反映市場真實情況的二手房市場來看，貝殼研究院的數據顯示，5、6月貝殼50城二手房成交量連續環比增長，環比增幅分別為14%、25%，二季度成交量比一季度增長約15%。同時，6月以來貝殼50城周度二手房價格指數環比下跌0.3%，比5月份跌幅收窄。代表需求變化的帶看量指數今年以來也在恢復上升，預示著未來交易將進一步復蘇。

貝殼研究院認為，今年上半年二手房市場低位修復，市場量價及預期均有改善。核心城市群的市場復蘇節奏較快、力度較大。不過，盡管5、6月份二手房市場出現了邊際復蘇，但當前市場成交量還處于較低的位置，價格上漲的預期仍然不強，市場信心不足。

“全國樓市仍在探底過程中，還難說目前已經見底了。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對證券時報記者說，下半年全國樓市會筑底，很多指標同比跌幅會收窄，成交量會略有反彈，房價跌幅可能進一步收窄。

不過，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，市場觸底已是結論，但反彈尚早，磨底將是未來一段時間樓市的主旋律。

多位業內人士認為，房地產市場真正回穩仍需政策組合拳助力。

在國海證券地產首席分析師夏磊看來，從政策松到市場穩，第一階段是增加購房信心，第二階段是加上杠桿，形成直接的購買力。未來政策空間上，一是優化過嚴限購措施，二是取消限價。她認為，未來各地政策會更具針對性，如出臺與租賃政策結合的“出租換房票”、與生育政策結合的“多胎增房票”、與養老政策結合的“投親增房票”。甚至熱點城市對二手房市場定向降低社保要求，在滿足新市民購房需求的同時，堵上“打新搖號獲利”的投機需求。

在金融政策方面，夏磊認為，首付比例、首套房標準認定、貸款利率都有調整空間。“目前，部分城市首套房認定執行‘認房又認貸’，部分熱點城市二套房首付比例普遍偏高，對合理的換房改善需求容易形成誤傷。”她說，另外，首套房貸利率下限各地沒有普遍執行，一線城市等房貸利率仍較高，利率放松空間仍大。

此外，中國社科院發布的房地產藍皮書還建議，優化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策方面，更好地支持居民家庭通過低成本換購提升住房條件。合理設定非普通住宅認定標準，建立相關標準的動態調整機制等。

　　

　　來源：證券時報