努力開展綠色低碳發展和

城市更新改造中的估價業務

柴　強

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長

近年來，綠色低碳發展、城市更新以及城鎮老舊小區改造、既有住宅加裝電梯、既有建筑綠色化改造、盤活存量資產等工作，在不斷推進，并是大勢所趨，將長期持續增長。廣大房地產估價機構和估價師應高度關注由此產生的房地產估價及相關業務需求，盡快深度參與其中，積極發揮獨特作用，勇于探索與實踐，形成可復制、可推廣的經驗做法，既助力綠色低碳發展和城市更新改造工作，又有效增加新的估價業務。在此，談點個人的初步認識。

隨著我國經濟發展由高速增長階段進入高質量發展階段，要求更加注重可持續發展，需要經濟社會發展全面綠色轉型。特別是我國力爭2030年前實現碳達峰、2060年前實現碳中和，要求綠色低碳發展，需要政府、企業、公眾共同努力。為此，廣大房地產估價機構和估價師應樹立綠色低碳發展和可持續發展理念，增強節約資源和保護生態環境意識，努力學習相關知識和政策，密切關注、積極研討綠色低碳發展對房地產價值價格的影響及其在房地產價值價格上的表現，助力經濟社會發展全面綠色轉型。

現今，隨著生活水平的提高，人們越來越向往和追求優美環境、清潔空氣、潔凈水源以及良好保溫隔熱和低能耗建筑，政府、單位和個人越來越積極治理、改善區域和社區生態環境，綠色建筑、節能低碳建筑、節能環保型建筑等“綠色房地產”越來越多。房地產中的“綠色因素”會在其價值價格上表現出來，包括提升房地產的價值價格或帶來溢價。因為它們不僅對房地產使用人的身心健康有積極作用，而且有利于降低房地產使用過程中的能耗和維護成本，還可能帶來額外收益。例如，被認定為綠色建筑的寫字樓，其出租率和租金明顯高于同類寫字樓。因此，房地產估價機構和估價師應積極參與建立健全綠色低碳發展投資回收回報和生態產品價值實現機制，在估價實踐中將“綠色低碳發展”作為房地產價值價格的重要影響因素，充分考慮、科學量化和顯化“綠色因素”對房地產價值價格的有利影響及其帶來的溢價。同時，應特別關注、合理懷疑估價對象可能存在環境污染和生態破壞。對于存在環境污染和生態破壞的房地產，應充分考慮清除污染、修復生態環境等費用和相關損失或相關損害賠償，并科學量化和顯化它們對房地產價值價格的不利影響及其帶來的減值。

與綠色低碳發展密切相關、也關系到綠色低碳發展的，是城市更新改造。目前，我國已經步入城鎮化較快發展的中后期，城市開發建設方式從“大拆大建”的大規模房屋征收拆遷、增量建設為主，轉變為“有機更新”的存量提質改造為主。然而，城市更新、城鎮老舊小區改造等城市更新改造工作推進還較為困難，其中一個重要原因是缺乏廣大居民的積極支持和參與。而實際上，城市更新改造特別是危舊房屋改造、既有住宅加裝電梯、既有建筑綠色化改造，不僅會改善居民的生活環境，還會給居民的住房帶來增值。因此，要獲得廣大居民對城市更新改造的積極支持和參與，就需要第三方專業的房地產估價機構和估價師科學客觀地評估更新改造范圍內每套住房在更新改造前后的價值差異，并向每戶居民提供更新改造給其住房帶來增值的看得見、摸得著、通俗易懂、有理有據的估價報告。

城市更新改造工作中的另一大難題，是更新改造所需費用較高，僅靠政府投入資金難以為繼，不利于良性循環。這就需要建立更新改造資金的政府與居民、社會力量合理共擔機制。從而需要有效解決更新改造費用公平合理分攤問題，特別是應由居民承擔的更新改造費用部分如何在受益的每戶居民之間進行公平合理分攤。公平合理地確定每戶居民所需承擔的更新改造費用，一般是將應由居民承擔的更新改造費用部分，根據更新改造給每戶居民帶來住房增值的不同，測算每戶居民的應出資額，也就是將每戶居民所需承擔的更新改造費用與更新改造給其帶來的住房增值相匹配。這樣做，特別有利于調動住房增值相對較小的居民對城市更新改造的積極性。因為人們通常“不患寡而患不均”，住房增值相對較大的居民多承擔一點更新改造費用，可使住房增值相對較小的居民“心理平衡”。

房地產估價機構和估價師不僅能科學客觀地評估出城市更新改造所帶來的房地產增值總額和更新改造范圍內每個單位、每戶居民的房地產增值額，還能測算出更新改造總費用和其中由更新改造范圍內每個單位、每戶居民合理分攤的更新改造費用。此外，還應發揮“懂理論、懂政策、懂市場，會測算、會寫作”等專業優勢，利用房地產估價特有的“最高最佳利用分析”“建筑物功能折舊分析”“假設開發法”等技術方法，開展改變建筑使用功能、調整用地性質和容積率等的合法性、政策適用性、經濟可行性分析，積極參與編制和優化城市更新改造方案等。在盤活存量資產中，積極協助相關政府部門、企事業單位對存量房屋、土地等房地產進行摸底調查、梳理情況、完善產權、爭取優惠、有效盤活、優化整合、高效利用、保值增值，并建立有關管理信息系統予以可視化展示，實行動態管理等。

在城市更新改造中，需要騰退、置換或拆除部分房屋的，還有類似于房屋征收補償的估價業務需求；需要改變建筑使用功能、用地性質、土地用途或容積率的，還有評估需補繳地價款或土地使用權價格的估價業務需求。同時，房地產估價機構和估價師還應借助城市更新改造對這些常規、法定估價業務的需要，積極向有關部門、企業和個人大力宣傳城市更新改造中房地產估價的必要性和重要作用，使其充分認識到城市更新改造不僅需要規劃師、建筑師、造價工程師提供規劃設計、工程造價等專業服務，更需要房地產估價師提供估價及相關咨詢顧問服務，進而有效介入到城市更新改造這個新的估價業務領域中來。