2月份，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情。從成交數(shù)據(jù)和市場反饋看，當(dāng)前已進(jìn)入止跌回升階段。

??克而瑞研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，2月份重點(diǎn)30城成交量強(qiáng)勢反彈，同環(huán)比漲幅均超4成，整體成交規(guī)模與去年12月基本持平，前2月累計(jì)成交已止跌，市場回升苗頭初顯。土地市場方面，截至2月23日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為4183萬平方米，同比下降2%，環(huán)比下降4%。雖然在核心城市集中供地優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下點(diǎn)狀回暖，但投資仍難言全面復(fù)蘇。

??百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長

??企業(yè)層面，2月份TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。累計(jì)業(yè)績來看，百強(qiáng)房企1-2月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8189.5億元，同比降幅較上月收窄至-11.6%。

??報(bào)告顯示，1-2月份有超過四成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增長，其中累計(jì)業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到27家。TOP30梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。

??由于保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現(xiàn)突出，也使得銷售門檻出現(xiàn)一些變化。根據(jù)報(bào)告，1-2月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%至241.7億元；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額門檻分別為61.4億元和35.9億元，同比降幅較高達(dá)28.4%和29.1%；TOP100房企的銷售操盤金額門檻也降低32.1%至11.3億元。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，百強(qiáng)房企業(yè)績同環(huán)比增長，有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對較低。3月市場能否延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)的預(yù)期，還取決于企業(yè)整體的供應(yīng)規(guī)模和居民需求及購買力的恢復(fù)情況。此外，目前的行業(yè)形勢下，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足，2023年房企格局繼續(xù)分化。

??兩成百強(qiáng)房企出手拿地

??企業(yè)拿地方面，2月份僅有兩成百強(qiáng)房企納儲(chǔ)。值得注意的是，在一些熱點(diǎn)城市土拍中，民企投資在逐漸恢復(fù)。三四線城市中，拿地多以城投為主。

??報(bào)告顯示，隨著北京、杭州、蘇州等城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，房企投資積極性略有回升。前兩月超過兩成百強(qiáng)房企出手拿地，與一月份形成鮮明對比。但另一方面，萬科、龍湖、中海、金地等企業(yè)前兩月仍未有斬獲。這與自身的投拓節(jié)奏、城市選擇的差異，以及在核心城市競拍搖號“運(yùn)氣不佳”等因素有關(guān)。

??從拿地企業(yè)性質(zhì)來看，仍以國央企、部分優(yōu)質(zhì)區(qū)域型房企為主。其中，越秀、中國鐵建拿地金額同比漲幅超100%，建發(fā)拿地金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高于行業(yè)平均。此外，民企投資呈現(xiàn)弱復(fù)蘇狀態(tài)，新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地的企業(yè)開始參拍，包括偉星和中天美好集團(tuán)在內(nèi)的區(qū)域型民企依舊表現(xiàn)強(qiáng)勢。

??截止2月末，在部分核心城市集中供地的影響下，企業(yè)投資表現(xiàn)較一月末有顯著提升，體現(xiàn)在投資百強(qiáng)門檻回升：二月末新增土儲(chǔ)貨值為15.5億元，同比仍微跌4%，但總價(jià)、建面百強(qiáng)門檻分別為4億元和15.3萬平方米，同比上漲25%和4%。但與2021年、2020年同期相比，百強(qiáng)投資的各項(xiàng)門檻值仍呈現(xiàn)明顯下降。

??另外，從百強(qiáng)投資總量上看，與2020年-2021年存在較大落差，也并未回到2022年同期水平：截至二月末的新增土儲(chǔ)貨值、投資金額和建面百強(qiáng)合計(jì)分別為3594億、1358億元和2694萬平方米，同比降幅在15-20%之間。

??恢復(fù)“造血能力”是關(guān)鍵

??另外值得一提的是，盡管房企整體融資環(huán)境有所改善，但民企融資難的現(xiàn)象依然存在，多數(shù)房企2023年的償債壓力仍然較大。部分房企選擇自救，通過債務(wù)展期、資產(chǎn)處置和債轉(zhuǎn)股等方式減輕債務(wù)杠桿。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，雖然債務(wù)重組可以在一定程度上緩解流動(dòng)性壓力，但其本質(zhì)還只是輔助手段。無論是展期還是債轉(zhuǎn)股，任何方式的重組都只能緩解燃眉之急，想要根本地解決流動(dòng)性危機(jī)、擺脫困境重回經(jīng)營正軌仍然任重道遠(yuǎn)。重組之后，企業(yè)運(yùn)營改善的核心還是在于銷售端，修復(fù)基本盤、依靠銷售回款恢復(fù)自身“造血能力”是關(guān)鍵。

??同時(shí)，克而瑞研究中心指出，在政策寬松、銷售回暖以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會(huì)較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場進(jìn)一步回暖做強(qiáng)有力的支撐。

來源：中房網(wǎng)