10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議總結了十八大以來金融工作，分析金融高質量發展面臨的形勢，部署當前和今后一個時期的金融工作。

值得注意的是，此次會議對房地產金融工作著墨頗多。

會議提出，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。

事實上，房地產并不是金融工作會議的常規話題，以往金融工作會議中較少涉及房地產領域。而本次會議將房地產置于防范化解金融風險的框架下，其中的表述有很多新提法，非常系統、全面、高度地概況了當前房地產金融工作的范圍和重點，對于各地、各部門和各機構開展房地產工作具有非常好的指導效應。

   房企監管上升到首位

“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”，在以往各類會議的表述中沒有出現，此次提出具有很強的信號意義。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，既然提及健全，就說明過去存在一些漏洞。比如，房企金融問題的導火索“商票違約”事件。從這兩年的債務違約事件中可以看出，房企各類融資規模較大且錯綜復雜，在這方面缺乏監管，所以此次提及對房企主體監管制度的健全，具有非常好的導向。

另一方面，就是對資金的監管。過去幾年，房企資金方面存在亂象，包括預售資金挪用、蒸發等問題時有出現，進而導致樓盤交付出現問題。

同策研究院指出，加強資金監管并非只針對出險企業，在未來所有企業的所有項目都可能會進入強監管階段，基本實現資金封閉管理，直至項目竣工。目前金融機構對于按揭貸款的發放已經根據工程進度做了調整，開發商的回籠資金的節奏也在放緩。

   完善宏觀審慎管理

國泰君安的研報指出，在應對房地產風險的同時，強調“完善房地產金融宏觀審慎管理”，意味著針對房地產領域宏觀審慎角度的金融約束（例如三道紅線、貸款集中度等）仍將依據行業不同階段以不同形式出現。

在嚴躍進看來，宏觀審慎管理，簡單理解就是要采取宏觀的、逆周期、跨市場的策略，重點要以防范系統性風險為主要目標，同時減少金融出現跨市場風險傳染，這是房地產金融工作需要牢牢把握的大綱。尤其是房地產金融問題，影響了各地金融系統、宏觀經濟、民生問題，更需要堅持此類管理的理念

實際上，對于房地產金融宏觀審慎管理，曾于2018年提及過，但隨著當前房地產供求關系發生了重大變化，對于此類金融政策和制度的市場環境需要有著清醒的認識，尤其是要考慮到出現的新情況和新問題。

嚴躍進認為，最近幾年出現的爛尾樓、房企債務、存量房貸壓力過大，以及二手房掛牌難以消化所產生的問題影響面較大，且具有破壞性，此類問題必須深入系統解決，同時結合經濟形勢和改革內容，不斷完善房地產金融宏觀審慎管理。

   合理融資需求要一視同仁

此次會議還明確，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求。這也為房地產企業、特別是民營房企，在未來的投資過程中注入信心。

近年來，隨著房地產行業出現下行趨勢，地方在房地產金融工作的推進方面存在誤區。尤其是在房地產企業融資問題上，選擇的判斷標準已經不是企業規模，而是依據企業的所有制性質。

嚴躍進表示，此次提及“所有制”，比“國企民企”的定性要嚴厲，其實是希望各地有大局觀，要真正從企業公平競爭的角度理解融資政策。也進一步說明接下來在融資工作中，會嚴管“挑三揀四”、“挑肥揀瘦”等操作，確保金融機構積極有序、一碗水端平地提供融資服務，支持各類房企健康發展。

   政策工具箱納入金融工作體系

此次會議再次強調，因城施策用好政策工具箱，這也被認為是豐富金融工作開展的有效手段之一。

嚴躍進認為，這也體現了當前政策工具需要打組合拳，包括了行政、金融、財稅等等的這些工具是促進住房消費提振的重要保障。唯有用好此類工具，才能更好促進市場平穩，也有助于房地產金融工作的更好開展。

而各地的金融問題有一定差異，因城施策可以和金融穩定工作相結合。除關注傳統的庫存、交易和價格等內容外，也需要關注金融內容，真正做好房地產金融工作。

   更好支持剛性和改善性住房需求

房企的資金來源，大部分是依靠銷售回款。因此，化解房地產行業風險的最佳方案，就是要大力促進銷售去化。

本次會議提出“更好支持剛性和改善性住房需求”，也意味著當前此類金融工作的開展，必須時刻與房地產交易市場相結合。只有提振房地產銷售工作，房地產金融風險的防范才會更加容易。

對此，同策研究院認為，在刺激需求端還會有至少兩輪政策出臺。第一輪，就是針對一線及少數二線城市的“雙限”（限購、限價）進一步優化，有可能會逐步取消。第二輪，則是在一線城市具備一定熱度的情況下，開啟全面加杠桿的政策支持，屆時預計首套和二套房的首付比例會有明顯的下降。

   加快“三大工程”建設

國泰君安認為，此次會議明確加快房地產“三大工程”建設，即保障性住房、城中村改造、“平急兩用”基礎設施建設，預計將是未來我國房地產和基建領域重要的增量投資。

嚴躍進表示，過去金融工作比較聚焦房企債務、保交樓和購房問題，現在增加“三大工程”，也說明在防范化解風險的同時，對于此類新命題和新任務也需要有新的金融支持。

而“三大工程”在今年高層的系列會議上持續提出，也說明其是金融部門要理解的和支持的重點領域，尤其從房地產本身來說，保障房和城中村領域需要持續發力。

   構建房地產發展新模式

“構建房地產發展新模式”的提法越來越多的出現，也進一步說明高層對于此項工作的重視。而此次將其放入金融工作會議中，也說明房地產發展新模式和金融工作有著較大關聯。

嚴躍進分析認為，除了降低“高杠桿、高周轉、高負債”等內容外，當前房地產新發展模式和金融的關系其實有很多新意。比如，各地都在推進的現房銷售模式，在這一模式推進下，預售制度或預售資金監管政策就會變化，這就涉及到房地產金融工作和房地產開發貸等金融業務的調整。對此，嚴躍進建議，各地對于房地產新發展模式的要點要梳理，同時理解其和房地產金融工作的關系。

   防范風險傳遞共振

此外，會議還明確，維護金融市場穩健運行，規范金融市場發行和交易行為，合理引導預期，防范風險跨區域、跨市場、跨境傳遞共振。盡管這一表述不直接針對房地產，但與房地產領域也有一定關聯。

從近年來房地產金融風險的破壞性來看，確實出現了跨區域、跨市場和跨境的遞共振。簡單來說，區域公司金融風險會影響總部公司、房地產金融風險會影響銀行信貸質量、美元債風險影響了境外投資者等。

在嚴躍進看來，對于此類金融風險的理解非常關鍵，要系統有力地理解相關政策導向。對于金融風險的防范，涉及到市場、交易、預期、傳染等內容，而此類內容需要引起房地產各機構的重視。

嚴躍進認為，盡管房地產金融風險問題暴露比較多，但客觀上也為構建科學的房地產金融風險防范化解模式創造了條件。各地要基于房地產和金融工作要求，積極促進房地產金融工作的有序開展。

來源：中房網