重磅方案公布，戶籍、土地改革再提速！
近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《建設高標準市場體系行動方案》（以下簡稱《方案》）。
《方案》從市場體系基礎制度、推進要素資源高效配置、改善提升市場環境和質量、實施高水平市場開放、完善現代化市場監管機制等方面提出51項具體措施，涉及知識產權保護、市場準入、個人破產制度、反壟斷與反不正當競爭等改革難點、盲點。
《方案》明確，通過五年左右的努力，基本建成統一開放、競爭有序、制度完備、治理完善的高標準市場體系。
隨著《方案》的印發，其中有幾項與房地產相關的內容值得一看。
試行以經常居住地登記戶口制度
根據《方案》，推動戶籍準入年限同城化累計互認。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍準入年限同城化累計互認，試行以經常居住地登記戶口制度，有序引導人口落戶。
這也意味著，戶籍改革將再次提速。據國家發展改革委秘書長趙辰昕在1月19日召開的國家發展改革委1月份例行新聞發布會上透露的數據，城區常住人口300萬以下的城市基本取消落戶限制，超過1億農業轉移人口在城鎮落戶。早在2020年4月，國務院發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中就已經明確提出要深化戶籍制度改革。
值得注意的是，《方案》中將超大、特大城市排除在外。根據國務院發布的城市規模劃分標準，500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。
中房研協此前發布的一份報告曾預計，未來各城市人才引進和落戶放寬政策仍然會加持，以完善城市的產業建設，以產業升級促進城市發展，最終推動經濟增長。而城市城鎮化率的提升，無論是城市面積的擴展，或是整體規模的擴大，還是人口增量帶動作用，都會給房地產市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結構性調整，區域分化將更加明顯。
此外，本次印發的《方案》在此前基礎上進一步要求，完善全國統一的社會保險公共服務平臺，推動社保轉移接續。加快建設醫療保障信息系統，構建全國統一、多級互聯的數據共享交換體系，促進跨地區、跨層級、跨部門業務協同辦理。同時，還要提升人力資源服務質量。
實際上，寧波市在去年8月13日發布的《關于進一步放開寧波市落戶條件的通知》中就已經提到，在上海、浙江、江蘇、安徽“三省一市”繳納的社會保險在申請落戶時可累計納入寧波市的繳納年限，實現社會保險繳納年限同城化累計。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，都市圈、城市群內部的戶籍、社保同城互認，更加完善了都市圈的概念，有助于人口的合理流動，對整個市場具有非常好的導向。比如將帶來城市群內部某些城市高房價狀況的緩解，因為高房價地區的人口可能會因為戶籍在低房價地區可以得到承認，而流入到部分低房價地區。
部署土地指標跨區域交易試點
另外，在推動經營性土地要素市場化配置方面，《方案》提出，開展土地指標跨區域交易試點。對城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑政策實施評估，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制。改進完善跨省域補充耕地國家統籌機制，穩妥推進補充耕地國家統籌實施。在有條件的地方探索建立省域內跨區域補充耕地指標交易市場，完善交易規則和服務體系。
值得注意的是，《方案》再次明確“探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機”。而國務院辦公廳于2018年3月印發的《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》（下稱《辦法》）曾明確“三區三州”及其他深度貧困縣增減掛鉤節余指標由國家統籌跨省域調劑。《辦法》將調出節余指標的地區限定在“三區三州”，即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州。根據經濟承擔能力，確定北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東等8個省（市）為主要幫扶省份。
通過這樣的舉措，發達地區獲得了建設用地指標的同時，也為貧困地區的脫貧攻堅帶來了資金。從公開數據看，從2018年到2020年底，這一政策為貧困地區提供了超過1800億元的收益。
中房研協報告指出，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制”實際上即為“土地指標跨省交易機制”，更有效地促進了全國性土地資源的優化配置。短期來看，土地要素交易可以調整區域的供求關系，部分一二線城市可以增加土地供應緩解用地緊張的局面，三四線城市供應減少也會使供需更加平衡。長期而言，用地指標跨區域交易既可以進一步促進人口要素、資源要素向大城市集聚，促進各類生產要素合理流動和高效集聚。
此次《方案》還明確，深化土地管理制度改革。加強對土地利用計劃的管理和跟蹤評估，完善年度建設用地總量調控制度，健全重大項目用地保障機制，實施“增存掛鉤”，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。推進委托用地審批權試點，建立健全省級政府用地審批工作評價機制，根據各省（自治區、直轄市）土地管理水平綜合評價結果，動態調整試點省份。
完善建設用地市場體系方面，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。加快推進城鄉統一的建設用地市場建設，統一交易規則和交易平臺，完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。
推動土地制度改革已經成為完善社會主義市場經濟體制的重要任務和新的動力源。對此，中房研協分析認為，《方案》提出“深化土地管理制度改革”，有利于調動地方積極性，加快盤活存量土地，同時，土地供應審批權下放可促進市場更靈活發展。此外，《方案》提出“完善建設用地市場體系”則有利于進一步促進城鄉協同發展，充分體現了最大程度的發揮市場決定價格的作用，促進要素價格市場化改革。
《方案》從市場體系基礎制度、推進要素資源高效配置、改善提升市場環境和質量、實施高水平市場開放、完善現代化市場監管機制等方面提出51項具體措施，涉及知識產權保護、市場準入、個人破產制度、反壟斷與反不正當競爭等改革難點、盲點。
《方案》明確，通過五年左右的努力，基本建成統一開放、競爭有序、制度完備、治理完善的高標準市場體系。
隨著《方案》的印發，其中有幾項與房地產相關的內容值得一看。
試行以經常居住地登記戶口制度
根據《方案》，推動戶籍準入年限同城化累計互認。除超大、特大城市外，在具備條件的都市圈或城市群探索實行戶籍準入年限同城化累計互認，試行以經常居住地登記戶口制度，有序引導人口落戶。
這也意味著，戶籍改革將再次提速。據國家發展改革委秘書長趙辰昕在1月19日召開的國家發展改革委1月份例行新聞發布會上透露的數據，城區常住人口300萬以下的城市基本取消落戶限制，超過1億農業轉移人口在城鎮落戶。早在2020年4月，國務院發布的《關于構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》中就已經明確提出要深化戶籍制度改革。
值得注意的是，《方案》中將超大、特大城市排除在外。根據國務院發布的城市規模劃分標準，500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；1000萬以上的城市為超大城市。
中房研協此前發布的一份報告曾預計，未來各城市人才引進和落戶放寬政策仍然會加持，以完善城市的產業建設，以產業升級促進城市發展，最終推動經濟增長。而城市城鎮化率的提升，無論是城市面積的擴展，或是整體規模的擴大，還是人口增量帶動作用，都會給房地產市場帶來新的需求，而放開落戶的政策，更多是人口的結構性調整，區域分化將更加明顯。
此外，本次印發的《方案》在此前基礎上進一步要求，完善全國統一的社會保險公共服務平臺，推動社保轉移接續。加快建設醫療保障信息系統，構建全國統一、多級互聯的數據共享交換體系，促進跨地區、跨層級、跨部門業務協同辦理。同時，還要提升人力資源服務質量。
實際上，寧波市在去年8月13日發布的《關于進一步放開寧波市落戶條件的通知》中就已經提到，在上海、浙江、江蘇、安徽“三省一市”繳納的社會保險在申請落戶時可累計納入寧波市的繳納年限，實現社會保險繳納年限同城化累計。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，都市圈、城市群內部的戶籍、社保同城互認，更加完善了都市圈的概念，有助于人口的合理流動，對整個市場具有非常好的導向。比如將帶來城市群內部某些城市高房價狀況的緩解，因為高房價地區的人口可能會因為戶籍在低房價地區可以得到承認，而流入到部分低房價地區。
部署土地指標跨區域交易試點
另外，在推動經營性土地要素市場化配置方面，《方案》提出，開展土地指標跨區域交易試點。對城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑政策實施評估，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制。改進完善跨省域補充耕地國家統籌機制，穩妥推進補充耕地國家統籌實施。在有條件的地方探索建立省域內跨區域補充耕地指標交易市場，完善交易規則和服務體系。
值得注意的是，《方案》再次明確“探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機”。而國務院辦公廳于2018年3月印發的《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》（下稱《辦法》）曾明確“三區三州”及其他深度貧困縣增減掛鉤節余指標由國家統籌跨省域調劑。《辦法》將調出節余指標的地區限定在“三區三州”，即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州。根據經濟承擔能力，確定北京、天津、上海、江蘇、浙江、福建、山東等8個省（市）為主要幫扶省份。
通過這樣的舉措，發達地區獲得了建設用地指標的同時，也為貧困地區的脫貧攻堅帶來了資金。從公開數據看，從2018年到2020年底，這一政策為貧困地區提供了超過1800億元的收益。
中房研協報告指出，探索建立全國性的建設用地指標跨區域交易機制”實際上即為“土地指標跨省交易機制”，更有效地促進了全國性土地資源的優化配置。短期來看，土地要素交易可以調整區域的供求關系，部分一二線城市可以增加土地供應緩解用地緊張的局面，三四線城市供應減少也會使供需更加平衡。長期而言，用地指標跨區域交易既可以進一步促進人口要素、資源要素向大城市集聚，促進各類生產要素合理流動和高效集聚。
此次《方案》還明確，深化土地管理制度改革。加強對土地利用計劃的管理和跟蹤評估，完善年度建設用地總量調控制度，健全重大項目用地保障機制，實施“增存掛鉤”，城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責。推進委托用地審批權試點，建立健全省級政府用地審批工作評價機制，根據各省（自治區、直轄市）土地管理水平綜合評價結果，動態調整試點省份。
完善建設用地市場體系方面，在符合國土空間規劃和用途管制要求前提下，推動不同產業用地類型合理轉換，探索增加混合產業用地供給。積極探索實施農村集體經營性建設用地入市制度。加快推進城鄉統一的建設用地市場建設，統一交易規則和交易平臺，完善城鄉基準地價、標定地價的制定與發布制度，形成與市場價格掛鉤的動態調整機制。
推動土地制度改革已經成為完善社會主義市場經濟體制的重要任務和新的動力源。對此，中房研協分析認為，《方案》提出“深化土地管理制度改革”，有利于調動地方積極性，加快盤活存量土地，同時，土地供應審批權下放可促進市場更靈活發展。此外，《方案》提出“完善建設用地市場體系”則有利于進一步促進城鄉協同發展，充分體現了最大程度的發揮市場決定價格的作用，促進要素價格市場化改革。
責任編輯：fxl
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